スタッフブログ

内覧会同行検査のバリエーションを追加!

当店で人気の「内覧会同行検査」ですが通常版に加え割安で可能となった、

簡易版をリリースしました。(2017年10月5日現在)

通常版(standard)は64,800円(税込)と値は張りますが

1日目の検査で指摘、2日目には是正確認まで行います。

また、検査内容としましてはオートレーザーを使った建具や床のレベルを

ミリ単位で検査いたします。

ユニットバス上などの高所も脚立を用いて検査します。

新たにリリースいたします簡易版(oneday premium)の気になる費用ですが、

通常版が64,800円(税込)に対して簡易版は45,000円(税込)です。

異なる検査内容ですが「3つ」あります。

1、1日検査で是正確認は行いませんので、お客様に確認して頂くようになります。

2、オートレーザー(機器)による検査を行いません。
  (目視による検査は行います)

3、脚立を用いた高所検査は行いません。

上記の3点以外は通常版の検査と変わりません。

費用について懸念されている方は是非、ご検討ください。

2017年10月5日現在の情報になりますがフロアコーティングやオーダー食器棚の

購入による内覧会同行検査無償キャンペーンは「簡易版」によるものです。

お問い合わせはコチラからどうぞ

日時:2017年10月 5日 10:28
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内覧会同行検査のインスペクターの利用の仕方

内覧会へ参加しインスペクター(検査員)と共に検査を始めます。

建築的な要素は検査員が行い、傷や汚れなど判断する必要の無いものは

基本、ご契約者様たちでピックアップします。

でも、そんな中良くある光景ですが一般の方でも??と思う箇所に

遭遇する事はあります。

「これって不具合じゃないの?」、「これって本当に一般的なの?」など

判断が難しい事があります。

また、直接施工会社の担当員に指摘しても「これは普通です」と

言い切られてしまう事が多いです。

仮にご契約者様が納得しなくてもプロである施工会社が

「問題無い」と言ってしまえば素人であるご契約者様が反論する事が

非常に難しくなります。

そんな時に同行している検査員を利用するのです。

自分達では反論が難しい時、また指摘する事が正しい?のか

判断が難しい時など、どんどん検査員に相談するのです。

検査会社のウェブサイトで良く見る光景ですが買主と売主の

「中立の立場で検査」と書かれている会社は避けた方が良いですね。

できれば「買主の立場で検査」と書かれている会社を選びましょう。

だって検査費用は買主さんが支払うのでしょう?

であれば買主主導で検査するべきです。

そういう検査員であれば買主さんに有利に働くように交渉して

指摘~是正へと導くはずです。

検査員は買主さんの代理人です。

買主さんに代わって不具合を指摘し是正するように指導する立場です。

但し、留意しないといけない事もあります。

これまで書いた内容は買主に理想な内容です。

必ず売主が遂行しないと法規的に問題になる内容ではありません。

いわゆる売主の誠意が無いと進まない内容もあります。

いわゆる指摘=瑕疵ですが、瑕疵は黒です。

中にはグレーの部分もあると言う事です。

このグレーな部分には買主さんにとって非常に大切な内容のものもあります。

しかし、グレーな部分は法規的に瑕疵に当たらないので不親切であっても

売主に是正しなければならない使命がありません。

このあたりが非常に難しい訳です。

このあたりは毎回、買主さんと相談しながら検査の進め方を決めています。

検査を丸投げで受けるような会社さんは避けた方が良いですね。

何度も言いますが検査は1回きりです。

日時:2017年9月13日 09:28
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内覧会の買主検査って何?

前回のブログにも書きましたが内覧会は「お披露目会」ではありません。

買主による仕上がり検査会です。

そもそもマンションたる大きな建物を建築するにあたり大金が注がれています。

施工会社が適当に建設して済む問題ではありません。

建売の戸建住宅とは違い、幾つもの検査を経て完成します。

そのうちの最後に当たるのが買主検査です。

マンションくらいの建物になりますと土地に対して建築制限があります。

設計会社により建築開始前に申請などがあります。

建築許可が下りて初めて工事着工となります。

建物が竣工間近になりますと施工会社の「自主検査」と言うものがあります。

これは施工会社の社内にある「検査部」が自社で建築した建物が

設計図通りに施工されているか?の検査を行います。

もちろんですが施工会社の「客先」である事業主(売主)に見せて恥ずかしくない

仕上りになっているか?の確認もあります。

ここでポイント①、マンションの施工会社である通称ゼネコンは買主さんを

「お客様」と言う認識を持っていません。

施工会社の「お客様」は発注先である「売主」なんです。

ここで施工会社の自主検査を終えると次は売主の社内にある「建築部」が

検査します。

(施工会社の自主検査で概ね200か所以上の指摘是正を行っています)

売主が次回の内覧会にお見えになる買主様に見せて恥ずかしくないレベルに

仕上がっているか?検査を行います。

ここで初めて売主の客先が「買主」になります。

ここでも概ね100~200か所くらいの指摘是正が行われています。

この時点で約400か所くらい指摘是正しておりますので買主さんが

内見しても殆ど瑕疵部分が見当たらない訳です。

ここで言う瑕疵は「汚れ」や「傷」です。

何故なら建築的な瑕疵部分は素人に分からないからです。

できれば建築に詳しい知人に同席して貰うと安心です。

もし居ない場合には弊社にご相談ください。

弊社の検査の中には先程にも書かれている施工会社の「自主検査表」

売主の「事業主検査表」を(可能であれば)現地で拝見しながら

指摘是正が適切であるか?も合わせて検査を行います。

また、傷や汚れ以外の瑕疵部分も検査しながら測定器なども使用し

可能な限り仕上り部分の検査を行います。

これこそが本来の内覧会(買主検査)なのです。

繰り返しますが内覧会は「お披露目会」ではありません。

日時:2017年8月14日 15:37
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内覧会で行う事って何でしょうか?

内覧会って「お披露目会」や「お祝い」する場ではありません。

本来は買主さんが設計通りに仕上がっているか?確認(検査)する会です。

売主や施工会社が形式的に行っており買主には早く退散して貰いたい為

「お披露目会」と称して内見したら「さっさと」退散して欲しいんです。

また、最近では瑕疵の指摘をしますと通常では別途、確認会を設け

そこで指摘箇所是正の確認を行うのが通例でした。

しかし、現在は売主主導もあり、その確認会もできれば

やりたくないんですよ。

そこで登場したのが「当日是正」です。

実は「当日是正」以前からもありました。

軽微な「汚れ」などは買主さんが検査後に共用施設など見ているうちに

是正してしまい当日の「指摘」から抹消してしまいましょう。

と言うものです。

そうする事で建物全体の「指摘数」が下り売主も施工会社も

社内的に評価が上がる訳です。

しかし、「当日是正」で余り進まないもの。

汚れだけの指摘の場合は全て当日是正を行ってしまい、

当該買主さんの検査自体を1日で完工してしまい、確認会を無くして

しまおうと言うものです。

そうしますと確認会の来場者数が少なくなり準備も軽微になります。

原則、内覧会の指摘と是正が完了してしまえば後は引き渡しまで

入室する事ができなくなってしまいます。

忙しく時間も無く入室する必要の無い方は良いですが

一般的な方は家具の採寸など、もう一度くらいは入室したいですよね。

私たちも検査を行いますと仮に軽微な指摘しかなくても当日是正は

お断りしています。

次回の約束も大切ですが是正もキッチリ腰を据えて直して欲しいからです。

あと先日も某マンションで内覧会に行って参りましたが初の体験がありました。

何と、当日是正するので是正完了の同意を得られるまで外部の業者は入室を許可

しないとの事。

本当にビックリしました。

皆さん、内覧会が終わっても引き渡しまでは施工会社が鍵を持っており

法律的にも入室できちゃうんです。

なので引き渡し時に身に覚えのない傷や汚れがある事は普通の事です。

内覧会が終わったので今後の傷や汚れは全て買主の責任と言うのは無茶です。

何が不合理な事があった場合には、しっかりと対応して貰いましょう。

次回は内覧会における買主検査についてご説明します。

日時:2017年7月15日 10:10
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内覧会同行検査リポート「ソライエ船橋塚田」

2017年3月5日(日曜日)千葉県船橋市にある新築分譲マンション

「ソライエ船橋塚田」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのチェック(ガラス含む)

 結果:LD窓のガラスへ飛び火痕のような欠け部分があり
    ガラス交換の是正要求を行いました。

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:洗面室・ウォークインの引き戸、ブレーキが効きすぎの為
    調整で指摘しました。
    和室の白木枠全体に染み汚れが多く指摘しました。
    同じく白木枠の出隅(とめ)部分に潰れがあり指摘しました。

⑥ 床・壁・建具枠のレベルチェック(オートレーザー機器による測定)

 結果:洋室1の2か所において入隅部分の矩が悪く指摘しました。

⑦ 床鳴りのチェック

 結果:キッチン床にて床鳴りがあり指摘しました。

⑩ 専有部の自主検査と事業主検査表を閲覧いたしましたが軽微なものが多く
    大きな問題はありませんでした。
    専有部、全体的に他物件との比較になりますが精度は良好です。

■ 巾木、床に接触多く名刺程度の厚みが入る程度の隙間を空けて施工するように指摘。
   バルコニーの左右、パーテイションに隙間が多く隣人とのプライバシーに問題があり
   隙間を減らすように指摘しました。

■ 巾木に仮釘の残りあり、仮釘の処理が悪いので全体的に再点検するように指摘しました。

■  浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 東武鉄道株式会社

・施工 飛島建設株式会社 

日時:2017年6月 3日 17:48
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内覧会同行検査リポート「ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル カルティエ2」

2017年2月24日(金曜日)神奈川県横浜市磯子区にある新築分譲マンション

「ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル カルティエ2」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

② 建具や設備扉の立て付けや異音のチェック
   (戸当たりやストッパー、チリ、戸の調整など)

 結果:洗面室の引き戸、枠にピッタリ着かず指摘しました。(要調整)
    浴室内の物置台とタオル掛けバーが斜めに付いており指摘しました。
   (要調整)

■  浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表を閲覧し現況と確認いたしましたところ問題ありませんでした。


・売主 大和地所レジデンス株式会社

・施工 株式会社NB建設 

日時:2017年4月25日 15:10
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内覧会同行検査リポート「プラウドタワー武蔵浦和レジデンス」

2017年1月27日(金曜日)埼玉県さいたま市南区にある新築分譲マンション

「プラウドタワー武蔵浦和レジデンス」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

② 建具や設備扉の立て付けや異音のチェック
   (戸当たりやストッパー、チリ、戸の調整など)

 結果:洋室2の引き戸、枠にピッタリ着かず指摘しました。(要調整)
    洋室3クローゼットの上部に傷あり指摘しました。
    トイレの吊り戸棚、扉召し合わせ部分隙間多く要調整で指摘しました。

⑥床・壁・建具枠のレベルチェック(レーザー)

 結果:リビングの入隅部分の矩が悪く指摘しました。

■  浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表を閲覧し現況と確認いたしましたところ問題ありませんでした。


・売主 野村不動産株式会社

・施工 鴻池組 

日時:2017年4月17日 15:01
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内覧会同行検査のメリット

ネットでも話題の内覧会同行検査ですがサービスの内容は

会社により様々です。

他社様はさておき、弊社サービスのメリットについて書かせて頂きます。

戸建、マンションに関わらず竣工している物件の竣工検査は見える部分しか

検査する事ができません。

また、マンションのような集合住宅では専有部分のみの検査となります。

共用部分は区分所有者様全員の持ち物となる為、管理組合発足後

理事会を通しての「指摘」となります。

検査対象である専有部ですが仕上がっておりますので見えない部分の瑕疵は

判断する事ができません。

内容にもよりますが入居後、2年点検までの間に起きた重要な瑕疵部分については

担保される内容が別紙で案内されている「アフターサービス概要」に記載があると思います。

その見える部分での瑕疵を検査で指摘していきます。

「あれ?おかしい。」と思っても、その部分が瑕疵であるか瑕疵ではないか。

それともグレーな部分なのか?

素人である「ご契約者様」では中々判断が付きません。

当然ですが先方である売主や施工会社はプロですから簡単に言いくるめられてしまいます。

そう言った部分を補助する意味でも検査同行は有効かと思います。

瑕疵なのか、そうではないのか?若しくは瑕疵ではないが是正した方が良いのか?

現地でリアルタイムに協議が可能です。

検査員の主な検査内容は瑕疵があるか?もそうですが、「こうあるべき」

建築観点から検査を行います。

もちろん検査ツールを用いた精度の検査も行います。

指摘や是正と言った流れの中で適切なアドバイスも含め、ご契約者様の立場に立って

検査や売主(施工会社)へ指導も行って参ります。

これから内覧会を控えていらっしゃる「ご契約者様」は是非一度ご相談ください。

安心して、お引渡しを迎えられます様お手伝いをさせて頂きます。

検査同行を生業にされている会社様と弊社の大きな違いですが

主に他社様は「中立な立場で検査」と仰っています。

聞こえは良いですが誰が費用を負担しているのでしょうか?

弊社は中立では無く「ご契約者様」の立場に立って検査を行います。

弊社では不要なVOC検査は行いません。

集合住宅の場合は役所の検査が入りますので内覧会で検査しても

基準値以上の値がでる事はありません。

意味の無いパフォーマンス的な検査と言えます。

逆に弊社では施工会社の嫌がるオートレーザーによる各所の歪みを検査します。

これは施工会社に喧嘩を売るようなものなので

生業としている会社さんは行う事がほとんどありません。

生業=毎日のように出入りします。

あまり喧嘩を売るような検査や指摘は自分達の立場も危なくなります。

いわゆる「出禁」になると商売ができなくなります。

ですから、差しさわりの無い指摘を数か所して退散します。

「出来レース」です。

こんな検査になんの意味があるのでしょうか。

弊社は幸い生業ではありませんので、お客様の立場になって

どんどん怪しいところは指摘していきます。

これから控えている内覧会について不安のある方は是非一度ご相談ください。

内覧会同行検査サービス概要ページはコチラ

日時:2017年2月10日 08:53
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内覧会検査での指摘数について

この時期、新築マンションの内覧会が多く開催されています。

多くのご契約者様が御自ら検査されると思いますが、中には弊社を含む

外部の業者へ検査依頼をして同行される方も少なくないです。

上記の、どちらにも関わらず昔と比べますと指摘する「数」がめっきり少なくなりました。

少ない事は良い事です。

(中には未だ指摘数の多いマンションもあると思いますが・・・)

20年くらい前のマンション内覧会では少なくても50か所、多くて200か所なんてざらでした。

一体何が変わったのでしょう。

理由は大きく分けて「二つ」あります。

一つは、当たり前かもしれませんが施工会社であるゼネコンや下請けのサブコン、

末端の職人達へ教育が行き届いてきたのでしょう。

請負契約条項に厳しいペナルティもあれば仕上りも綺麗になって当たり前です。

もうひとつは、関係各所の「仕上り検査」にあります。

まず、建物が完成しますと自主検査といって施工会社であるゼネコンの内部にある

検査部署にて自分達の客先(発注先)である売主へ見せられるレベルにあるか?を

検査します。

これらは概ね傷や汚れが多いですが200か所前後あります。

これらの指摘箇所を是正確認してから売主である事業主検査へ引き継がれます。

今度は売主(事業主)の客先(買主)であるご契約者様が内見する内覧会で

胸を張って見せられるレベルに仕上がっているか?

事業主の社内にある検査部にて仕上がり検査を行います。

ここでも概ね200か所前後の指摘×是正が行われます。

これだけ是正しますと(傷や汚れが主ですが)ご契約者様が内見しても

ほとんど指摘するところがありません。

弊社でも2015年には指摘数「1個」も記録しています。

これらは姿勢的には大変良い事なんですが駄目なところを隠していると言う

事実もあります。

そんな事から弊社の検査では可能な限り、施工会社の自主検査表、

売主の事業主検査表を住戸内で閲覧しながらキッチリ是正が行われているか

チェックも行っています。

それでもフローリングなどの補修は簡易的に行っていますので

普段の生活においてスリッパ等で歩行しますと半年から1年程度で補修材が

取れてしまい、傷が露わになる事もあります。(もちろん徐々にですが)

発覚した時は既に生活しているので誰が付けた傷がを特定できないんですよ。

何れにしてもマンション自体の構造には関係ありませんが最低限、

購入した住戸の施工履歴として把握したい方は是非弊社の検査をお勧めいたします。

内覧会同行検査についてはコチラをクリック!

日時:2017年1月11日 10:53
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内覧会同行検査リポート「グレーシアシティ川崎大師河原」

2016年4月27日(水曜日)神奈川県川崎市川崎区にある新築分譲マンション

「グレーシアシティ川崎大師河原」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

①サッシ回りのパッキン異常や異音などのチェック
 (窓ガラスの傷もチェック)

 結果:洋室のプリーツ網戸の網が外れていましたので指摘しました。

② 建具や設備扉の立て付けや異音のチェック
   (戸当たりやストッパー、チリ、戸の調整など)

 結果:玄関物入れの扉に戸当たり(涙目)が無いので指摘しました。
    洋室3部屋共、扉の戸当たり先の壁裏にある下地若しくは補強の
    有無を次回の確認会までに調べるとの事です。
    洗面室の引き戸にある鍵が掛かりません、指摘しました。

④ 通水検査いたしましたが異常は見当たりませんでした。
  浴室内の物置棚の水平レベルNGにつき指摘しました。

⑥床・壁・建具枠のレベルチェック(レーザー)

 結果:リビングの入隅部分に90°の精度不良があり指摘しました。
    他はレーザーで検査いたしましたが許容の範囲で問題ありませんでした。
    バルコニー土間部分の不陸が多くドレン水がオーバーフローします。
    指摘しました。

⑧キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

 結果:キッチン下の台輪部分に傷?汚れあり、指摘しました。

■  浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表を閲覧し現況と確認いたしましたところ問題ありませんでした。


・売主 相鉄不動産株式会社・JR西日本不動産開発株式会社
    西日本鉄道株式会社・株式会社長谷工コーポレーション

・施工 株式会社長谷工コーポレーション 

日時:2016年12月22日 11:30
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内覧会同行検査リポート「プラウドシティ加賀学園通り」

2016年2月5日(金曜日)東京都板橋区にある新築分譲マンション

「プラウドシティ加賀学園通り」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

②建具や設備扉の立て付けや異音のチェック
 (戸当たりやストッパー、チリ、戸の調整など)

 結果: 洋室2、ドアのストライカーの掛かり悪く要調整にて指摘しました。

④水道設備機器排水の漏水チェック

 結果:通水テストしましたが異常は見られませんでした。

⑥床・壁・建具枠のレベルチェック(レーザー)

 結果:オートレーザーにて床や建具のレベルチェックしましたが問題ありませんでした。

⑧キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

 結果:キッチン左側面の埋木に隙間がありシールの充填を指示しました。
    洗面化粧台とトイレのタオル掛けが斜めに付いてますので是正指導しました。
    洗面化粧台上部収納右側内部に傷があり指摘しました。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表を閲覧し現況と確認いたしましたところ問題ありませんでした。


・売主 野村不動産株式会社

・施工 三井住友建設株式会社

日時:2016年10月16日 17:37
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内覧会同行検査リポート「プラウドシティ蒲田」

2015年11月27日(金曜日)東京都大田区にある新築分譲マンション

「プラウドシティ蒲田」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

①LDサッシ下枠に複数の傷、打痕、サビがあり指摘しました。

②洋室2の戸袋側の枠が倒れており指摘しました。(チリ不良)

③異常は見られませんでした。

④通水テストしましたが異常は見られませんでした。

⑤異常は見られませんでした。

⑥洋室2の引き戸(建具)に反りがあり指摘しました。

 リビングの戸境壁とPS壁にて90°の角度が出ておらず開きが大きいので指摘しました。

⑦ リビングの戸境壁付近で床鳴りがあり指摘しました。

⑧ ユニットバス内にてカランや小物置きの水平レベルが悪く指摘しました。

⑨ 検査いたしましたが問題はありませんでした。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表を閲覧し現況と確認いたしましたところ問題ありませんでした。


・売主 野村不動産株式会社、住友商事株式会社

・施工 東急建設

日時:2016年8月28日 12:08
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内覧会同行検査リポート「ドゥ・トゥール」

2015年11月10日(火曜日)東京都中央区にある新築分譲マンション

「ドゥ・トゥール」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

①LD窓ガラスにシール剤の端材と汚れがあり指摘しました。

②異常は見られませんでした。

③洋室1のウォークインにある点検口内に残材が放置されており撤去するように指摘しました。

④通水テストしましたが異常は見られませんでした。

⑤異常は見られませんでした。

⑥レーザー測定器により各部検査いたしました。
 廊下で一部レベルの低い位置があり指摘しました。
 廊下の大理石が数枚段差あり指摘しました。

⑦ 異常は見られませんでした。
  入居後にも発生する懸念はありますので発生した場合には定期点検時に指摘してください。

⑧ キッチンの引き出しで動きの悪い箇所があり調整で指摘しました。
  引き出しの前板1枚に高さ調整で指摘しました。

⑨ 検査いたしましたが問題はありませんでした。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
   点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。
   専有部の検査表は閲覧させて頂けませんでした。
   フローリング全体に汚れが多く清掃を指示しました。
   玄関下足入れ下の壁にクロスの剥がれとジョイント不良を指摘しました。

※全体的に指摘事項は軽微なものが多く問題ありませんが
 売主・施工会社共、対応が余り良いものではありませんでした。


・売主 住友不動産株式会社

・施工 三井住友建設株式会社

日時:2016年6月17日 17:33
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内覧会同行検査リポート「富久クロスコンフォートタワー」

2015年7月21日(火曜日)東京都新宿区にある新築分譲マンション

「富久クロスコンフォートタワー」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

①LDサッシに傷や汚れがあり指摘しました。

②洋室1のドア枠に傷、洋室2の引き戸閉めた際に戸の上部へ隙間あり要調整で指摘しました。

③洋室の壁に膨らみあり是正しるように指摘しました。

④床大理石の目地に割れ、その他目地材の拭き残り多数あり洗浄するように指摘しました。

浴室・キッチン・洗面ボウルより排水しテストしました。

結果は良好で漏水も見られませんでした。

施工会社及び事業主の事前検査表を閲覧いたしましたが軽微なものがほとんどで

問題はありませんでした。


・売主 野村不動産・三井不動産レジデンシャル・積水ハウス・阪急不動産

・施工 戸田建設・五洋建設 JV

日時:2016年5月12日 09:54
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内覧会同行検査リポート「THE幕張 BAY FRONT TOWER&RESIDENCE」

2015年7月18日(土曜日)千葉県千葉市美浜区にある新築分譲マンション

「THE幕張 BAY FRONT TOWER&RESIDENCE」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

洋室2・3のシステムクローゼット内に棚受けのダボが不足していました。

当日補充で是正完了です。

浴室・キッチン・洗面ボウルより排水しテストしました。

結果は良好で漏水も見られませんでした。

施工会社及び事業主の事前検査表を閲覧いたしましたが軽微なものがほとんどで

問題はありませんでした。

内覧会検査での施工会社担当者様はとても親切で対応が良かったです。


・売主 三井不動産レジデンシャル株式会社/清水建設株式会社/鹿島建設株式会社

・施工 清水建設株式会社

日時:2015年11月26日 18:24
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内覧会同行検査リポート「プラウドシティ新川崎」

2015年3月24日(金曜日)神奈川県川崎市幸区にある新築分譲マンション

「プラウドシティ新川崎」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

洗面化粧室への引き戸で戸先及び戸尻の両側共、収まり時に動きが悪いので指摘しました。
(要調整)

洋室とウォークイン内で床鳴りがありましたので指摘しました。

浴室・キッチン・洗面ボウルより排水しテストしました。

結果は良好で漏水も見られませんでした。

施工会社及び事業主の事前検査表を閲覧いたしましたが軽微なものがほとんどで

問題はありませんでした。


・売主 野村不動産株式会社

・施工 三井住友建設株式会社

日時:2015年10月23日 15:49
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内覧会同行検査リポート「グレーシア東中野」

2015年2月27日(金曜日)東京都中野区にある新築分譲マンション

「グレーシア東中野」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

主寝室と寝室のガラス面に傷があり指摘しました。

トイレと洗濯機上にある吊戸棚の左右に隙間がありシール充填での是正指導しました。

主寝室の引き戸が戸先で動きが悪いので調整を指導しました。

主寝室のクローゼット内にエアコン配管用の点検口があり

内部の軽量スタッドがスリーブに接近しており処理が雑なため再施工を指導しました。

寝室の戸枠が基準値以上に倒れているので指摘し是正指導しました。

こちらはオートレーザーで測定し発覚しました。

キッチン前パネルに傷があり指摘しました。

キッチンカウンター継ぎ目の処理が悪いので再施工を指導しました。

浴室・キッチン・洗面ボウルより排水しテストしました。

結果は良好で漏水も見られませんでした。

施工会社及び事業主の事前検査表を閲覧いたしましたが軽微なものがほとんどで

問題はありませんでした。

また施工会社さんの対応も良かったです。

・売主 相鉄不動産株式会社

・施工 株式会社NB建設

日時:2015年9月 8日 14:59
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内覧会同行検査リポート「クラッシィタワー東中野」

2015年2月7日(土曜日)東京都中野区にある新築分譲マンション

「クラッシィタワー東中野」へ内覧会同行検査に行って参りました。

※こちらは同時に2件の検査となりました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

サッシ枠の傷とガラスへの気泡があり指摘しました。

ウォークインクローゼットの扉の閉まりが悪いので調整で指摘しました。

引き戸枠に傷があり指摘しました。

トイレの吊戸棚に未済の傷があり指摘しました。

その他、レーザー測定器によるレベル検査も行いましたが全て基準値内で

問題ありませんでした。

キッチン・浴室・洗面化粧台にて排水テストも行いました、良好です。

施工会社と事業主の検査表は閲覧できませんでしたが傷や汚れがほとんどで

軽微なものばかりでした。

工期にも余裕があったようで仕上がりは大変良好でした。

・売主 住友商事株式会社

・施工 清水建設株式会社

日時:2015年7月15日 16:40
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内覧会同行検査リポート「ザ・パークハウス武蔵浦和」

2015年1月16日(金曜日)埼玉県さいたま市南区にある新築分譲マンション

「ザ・パークハウス武蔵浦和」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

洗面化粧台の両サイドの埋木が壁まで届いておらず隙間が生じていました。
この隙間にシール剤を充填するように指摘し是正されました。

その他、レーザー測定器によるレベル検査も行いましたが全て基準値内で

問題ありませんでした。

施工会社と事業主の検査表も現地で閲覧しましたが傷や汚れがほとんどで

軽微なものばかりでした。

工期にも余裕があったようで仕上がりは大変良好でした。

※施工会社さんの対応も親切で好感がもてました。

・売主 三菱地所レジデンス株式会社

・施工 川口土木建築工業株式会社

m-urawa.JPG

日時:2015年5月12日 16:12
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内覧会同行検査リポート「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」

2014年12月20日(土曜日)東京都足立区にある新築分譲マンション

「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」へ内覧会同行検査をして参りました。

検査項目は標準10項目で目立った瑕疵はありませんでした。
(軽微なものがほとんど)

検査結果

リビングのサッシに傷が多数あり指摘して塗装にて是正しました。

洗面化粧台の引き出しに動きの悪い箇所があり指摘し調整にて是正しました。

レーザー測定器により検査し和室の障子枠に基準値以上の倒れがあり

指摘し壁をハツリ枠の倒れを調整しました。

洋室2部屋において床の不陸が大きいので指摘し張り替えで是正しました。

キッチンのレンジフード付近にシールの充填忘れがあり指摘しシール充填で是正しました。

水道の給排水テストも良好で漏水もありませんでした。

施工会社及び事業主検査表も閲覧いたしましたが傷や汚れといった軽微なものが

ほとんどで問題ありませんでした。

その他の仕上がりは良好で問題ありません。

施工会社さんの対応も良好でした。

・売主 大成有楽不動産株式会社

・施工 長谷工・大成 建設共同企業体

日時:2015年4月12日 15:24
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内覧会同行検査リポート「レーベン海老名Platinuly」

2014年11月29日(土曜日)神奈川県海老名市にある新築分譲マンション

「レーベン海老名Platinuly」へ内覧会同行検査をして参りました。
(上記物件は対象エリア外ですがゴールド会員様の為特別対応です)

検査項目は標準10項目で目立った瑕疵はありませんでした。
(軽微なものが殆ど)

水道設備関連の給排水テストも良好で漏水もありませんでした。

オートレーザーによる建具の立ちや床レベルも基準値内でした。

施工会社の自主検査表及び事業主検査表も閲覧しましたが

軽微な瑕疵がほとんどで是正されていました。

開放廊下側のエアコン用ドレンレールが土間の不陸過多の為オーバーフロー、

メーターボックス内のエアコン用スリーブ位置の傾斜不足を指摘。

確認会にて是正OKでした。

その他の仕上がりは概ね良好で問題はありません。

・売主:タカラレーベン

・施工:風越建設株式会社

日時:2015年3月10日 16:23
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内覧会同行検査リポート「クレヴィア南砂」

2014年10月1日、東京都江東区南砂にある新築分譲マンション「クレヴィア南砂」へ

内覧会同行検査をして参りました。

検査項目は標準10項目で目立った瑕疵は見当たりませんでした。
(殆どが傷や汚れ)

通例の各設備の排水テストと直後の漏水チェックでも異常無し。

オートレーザーによる建具の立ちや床レベルも基準値内でした。

要望しておりました施工会社による自主検査表と事業主検査表の閲覧はできませんでしたが

仕上りは良好で問題はありませんでした。

・売主:伊藤忠都市開発株式会社

・施工:株式会社長谷工コーポレーション

日時:2015年1月16日 16:43
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内覧会同行検査レポート「吉祥寺シンフォニア」

表題のマンションへ内覧会同行検査に行って参りました。

竣工時期的には厳しい時期ではありましたが仕上がりは上出来でした。

こちらの検査項目についても売主さんは協力的で事前通達のとおり

段取り良く検査をする事ができました。

大きな瑕疵もなく主に汚れや傷、修正で終わるものがほとんどでした。

建具や天壁、床のレベルも良好で安心してご入居ができると思います。

ご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

IMG_0710.JPG

日時:2014年8月22日 10:56
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オーダーメイド(設計変更可)マンションの購入

最近流行りのオーダーメイド(設計変更可能)マンションが増えてきましたが
ご契約者様はこの大変便利なものを有効利用ができていないようで非常に残念です。
もちろん物件により変更可能な範囲は様々ですが知識の豊富な知人などが同席する事で
変更内容がかなり充実してきます。
主にご契約者様だけでこの設計変更(間取り変更)を行いますと売主主導のスタッフにより
簡素化された内容の変更事由だけが行われます。
本来、変更した方が後の生活に大変有効的な内容も専門的な知識が無いためにスルーされてしまいます。
当然ですが初めてのマンション購入や図面上だけでのご契約により頭の中で立体化できない事や
住んでみないと気が付かない事が多く存在します。
弊社のサービスである内覧会同行検査で判明してしまう問題点も設計変更の時点で
解決できる事が多くあります。
また、この設計変更の悪い所は日程がタイトすぎることです。
こちらも物件により異なりますが当該住戸のご契約完了後お打ち合わせに概ね2週間程度しか
猶予が無い事が挙げられます。
また、そのうち打ち合わせは2回程度で済まされる事が多いですね。
費用も高額なのにろくな打ち合わせもできず内容の薄い事が非常に腹立たしいです。
できれば専門知識の豊富な知人と同行して頂き会に臨んで頂きたいですね。
設計変更は単なる間取りの変更だけでなく設備部分や電気部分にも及びます。
折角のオーダーメイドマンションを購入されたのでしたら、そのシステムを100%活かした
充実された住戸に仕上げて頂きたいです。
もし知人に専門家がいらっしゃらない場合は弊社スタッフにご相談ください。
こちらのページでもご紹介しています。(マンション購入のサーポート)

日時:2014年4月 6日 16:21
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2013年(春)内覧会の動向について感想

内覧会の動向ですが毎年状況が変わってきています。
もちろんですが世間の景気が上向きの時と下降時でも温度差を感じます。

以前は指摘事項については現地で揉める事はあっても意外とどの事業者でも
対応はして頂けたものです。
しかし今年はかなり手ごわいですね。(大手デベ)

もちろん傷や汚れについては問題無く是正して頂けますが設計段階での
手抜き?とは言いませんが好ましくない仕様を指摘しても是正を拒まれる
ケースが増えてきました。

何か分かり難い説明になってしまいましたが、端的に申しますと
モデルルームを見て購入しているので仕様については契約者も同意しているはず。
いきなり内覧会に来て文句を言わないで!と仰る売主さんです。
口を開けば「全戸同じ対応しているので個別には対応ができない」と仰る。
売主から見れば契約者は皆同じですが契約者さんは全て異なるので関係ない話しです。
1戸対応すると他の契約者からの申し出に断れなくなるので(面倒)一切を拒否します。

ここまでは大手デベ(大手ゼネコン)の話しで中小のデベは意外と対応が良いです。
もちろん、すんなりと話しは進みませんが交渉する事で何とか対応をしてくれます。
(100%ではありませんが)

大手デベはマンションの規模も大きく(当然契約者数も多い)個々に対応すると
収拾が付かなくなる事を懸念して全戸同じ対応を取ります。

??そんなに強硬で良いの?と思いがちですが法律上は問題ないレベルでの話しなので
契約者さんは無論白紙撤回や無償のキャンセルはできないのです。
また大手デベでは法務部があり多数の顧問弁護士さんも用意しています。
あまり揉めると「裁判で決着を付けますか?」と切り出されます。

はい、今はマンションが売れていますので大手デベは強硬なんです。
一番はマンションの契約前にキッチリ確認をする事です。
そうすれば内覧会で揉める事もないでしょう。

しかし人気のあるマンションはそんな事をしていると時期を逃し買えないのです。
非常に矛盾のあるのが分譲マンションなんです。
100%のマンションは存在しませんので限りなく100%に近いマンションを購入して下さい。
(立地・規模・価格・内装・共用施設等)

こんな、やりとりも・・・(なかり短く書いています)

私「この仕様だと子供が使って危険なので、こう言う対策をして下さい。」

デベ「注意して使用頂ければ問題ありません。」

私「怪我をしてからでは遅いので直して下さい。」

デベ「弊社の標準仕様なので直せません。」

私「そちらの仕様かは関係ありません。危険なのでこう言う対策仕様が世にでているのです。」

デベ「では有償になりますが?」

私「有償?最初の設計段階での問題でしょう?無償でお願いします。」

デベ「そう仰るなら法廷で決着をつけましょう!」


ちょっと短く書きましたが最終的にはこのような感じです。
とてもじゃないですけど「誠意」は感じられません。

とあるマンションでの一コマですが・・・

それでは不親切ですね?と問いかけると「ある意味そうですね」と開き直る担当デベ。
不親切な対応を認めてしまう担当者も居るのです。(大手デベ)

数千万円もするマンションを購入した人への対応とは思えません。
お客様もそうですが同行した私もガッカリしました。

日時:2013年2月21日 17:29
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検査目的ではありませんが内覧会へ行ってきました

オーダー家具の採寸やお打ち合わせで内覧会へ同行してきました。
オーダーサイズで製作する家具やカーテンは現地での採寸が必須ですので
内覧会へは良く同行します。

これとは別に弊社では、お客様の内覧会検査のお手伝いの為
弊社スタッフがご一緒して検査を行う業務もございます。

傷や汚れの指摘とは違い建築レベルの指摘を主に行う検査です。
但し、好ましく無いレベルでの指摘が非常に難しいです。

当然こうあるべき、と言う点を指摘しても売主の判断により是正を断られる事も
少なくありません。

特に大手の売主は是正を拒否する傾向が強いですね。
「モデルルームの通りです」とか「これが弊社の意匠です」などで拒否されるケースが
ほとんどです。

そこを弊社スタッフの交渉で是正の方向で話しを進める訳ですがネックはお客様自身の
対応でも大きく異なってきます。
(厳しい(毅然な)態度での交渉が一番大切です)

大手売主の基準は指摘の是正が法律上問題であるか?が一つの基準になります。
大手の会社には「法務」と言う部署が必ず存在します。(顧問弁護士もいます)
法律上、是正しないといけない部分は是正しますが、それ以外の部分は拒否します。

あとは現場レベルの決済になりますが、コツは粘り強く交渉する事です。

内覧業者さんを選択する際は、このあたりの交渉ができる所が良いですね。
これから来年の春にかけて竣工ラッシュですからご検討中の方も多いと思います。
頑張られて下さい。

日時:2012年11月19日 11:06
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