スタッフブログ

こんにちは!店長の野澤です。
当ホームページの「スタッフブログ」をご覧頂き誠にありがとうございます。
こちらのブログでは納品施工例の他、日常の出来事や商品に関する内容を記載して参ります。
インテリアは勿論の事、その他生活における便利な情報も書かせて頂こうかと考えています。
不定期な更新ではございますが何卒宜しくお願い申し上げます

内覧会同行検査リポート「ザ・ガーデンズ東京王子 エアリーコート②」 【内覧会

2018年1月25日(木曜日)東京都北区にある新築分譲マンション

「ザ・ガーデンズ東京王子 エアリーコート」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのパッキン異常や異音などのチェック

  結果:LD・洋室2、(外側)サッシ枠やフレームに傷汚れ多数あり指摘。


② 建具や設備扉の立て付けや異音のチェック
  (戸当たりやストッパー、チリ、戸の調整など)

  結果:LDドアのストライカー調整、トイレドアの枠との取り合いに隙間が大きい。
      洋室4の引き戸、戸先で枠との取り合い下部に隙間あり調整。
    洋室2のウォールドア2枚目にフランス落としと壺受けが無い。
   下足入れの扉がシューズインクロークのドア丁番に干渉する、
   扉に戸当たりあるが当たるのはNG、当たる事自体が設計に問題がある。
   対策としてストッパー金具を使い当たらないようにしたい。

④ 水道設備機器排水の漏水チェック

結果:通水検査いたしましたが異常は見当たりませんでした。

⑧ キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

結果:キッチンパネルのジョイント部分に見切り材が無くシール処理が思わしくない。
   キッチンパネルと巾木の取り合いにて隙間が大。

⑩ ゼネコン・事業主検査表チェック

結果:閲覧いたしましたが、軽微なものが多く問題ありませんでした。
    (感覚としてチェックが甘いようにも感じましたため、指摘数も少なかったかもしれません)

⑪ その他

  結果:各居室のカーテンレールにマグネットランナーが無い、指摘。
各居室の引き戸にソフトクローズ機構が無い、指摘。
※全体的に精度や仕上がりは良好でした。

■ 当日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
近鉄不動産株式会社
大和ハウス工業株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
株式会社長谷工コーポレーション

・施工 株式会社長谷工コーポレーション


浄水器と活水器の違い? 【最近頂いたご質問

お客様からの問い合わせもありますし、

内覧会検査でも指摘があったので纏めてみました。

簡単に言うと浄水器は水道水を通す事で不純物を取り除く効果が得られます。

もちろん機器のグレードにより除去できる成分が大きく異なります。

簡易的なものはカルキ臭と言って水道水に含まれる残留塩素の臭気を

取り除くもの。

若しくは錆びやゴミなど。

高価なものになると水に溶解したものも除去できます。
(鉛や細菌など)

体内に入れるものなので個人的には良いものをお勧めいたします。

活水器とは、フィルター等を通さないので浄化は行いません。

主に、水の分子を細かくさせるものです。

そうする事で水分の吸収を良くさせたりする事ができます。

パンを作ると発酵具合が良くなったり良く膨らんだりもします。

生け花にあげると良く育ったり、枯れにくくなったりもします。

欲を言うと浄水した水を活水する事で、とても良い水になります。

以前、内覧会でゼネコンの説明が悪くトラブルになった件がありました。

各住戸のメーターボックスに浄水器が付いているので、

蛇口より浄水された水が使えますと。

先にも書いた通り、浄水器では水道水の残留塩素を取り除く機能があります。

でも、法律では蛇口までは残留塩素が含まれて無ければいけません。

なのにメーターボックスにあると言う事は蛇口まで残留塩素がありません。

これは浄水器ではなく活水器ではありませんか?と聞くと

活水器ではなく浄水器なのですが法律に触れない程度の塩素が残留しているので

問題が無いとの事。

なんか中途半端な浄水器に思えました。

なら、そんなもの付けずに、ちゃんとした浄水器をキッチンに備えれば

ご契約者様は、もっと喜ぶと思うんですよね。

恐らく機器メーカーからの安い斡旋で備え付けたんだと思います。

いつになったら客目線の物件が建つのか?

情けないです。

浄水器と活水器の違い? 日時:2019年6月14日 13:38

オプション会の施工と当店施工の違い(エコカラット編) 【エコカラット

デベ主催のインテリアオプション販売会は、良質だけど高価と聞きます。

果たして本当なんでしょうか?

デベの斡旋なんで皆さんが勝手な想像で「良質」と認識しているだけです。

逆に当店のようなネット業者は「怪しい」と思われがちです。(笑)

では、デベの斡旋業者さんは誰の監理のもとで施工をしているのでしょうか。

実は、施工に関しては誰も監理していないのです。

厳重な管理は「お金」だけです。

皆さんも、ご存じの通り、概ねのオプション会は購入すると引き渡し前に

施工が完了しています。(一部のオプション会社さんは、引き渡し後もあります)

という事は、引き渡し前(ゼネコン管理中)に施工をしている訳です。

基本、昔と違い、ご契約者様(区分所有者)への引き渡し日(朝一番)に

建築施工会社(ゼネコン)から売主(事業主)へ名義が変更され引き渡しされます。

なので、ゼネコン管理中にオプション工事をしています。

これはこれで便利なんです。

引き渡し前なので朝、鍵はフルオープンになっています。

オプション業者(末端の取り纏め業者)1名が1階に長テーブルで陣取り、

各施工スタッフに指示を出します。
(概ねオプション会の注文書のコピーです)

注文を受けている部屋へ職人達が入り注文書を基に施工を行います。

もちろん養生はしてますよ。

でも、部屋には職人だけです。

監理?する人は誰も居ません。

一斉工事ですから沢山の部屋に入ります。

そんなに沢山の監理する人は居ません。

1人しか居ないので1階に陣とってます。

はい、部屋には行きません。

職人達も沢山施工するので激安価格で施工しています。

なので短時間に沢山の施工しないと儲かりません。

基本、オプション会の工事は特段お客様からの指示が無い限り、

「職人お任せ施工」となっています。

ですので、職人は早く完了するように施工をしています。

手抜きとは言いませんが仕上がり重視で施工は行っていません。

この「早く完了するような施工」に対して皆さんは「良質」と

思っているのです。

非常に残念です。

でも沢山の工事を決められた工期で仕上がるには仕方ないのです。

弊社のように1日1件の工事ですと監理する代理人も付きますので

綺麗に仕上がるように施工の指示ができるのです。


塩害対策仕様のエアコン室外機についての賛否 【最近頂いたご質問

現在は2019年ですが、ベイエリアのマンション販売が好調のようです。

そこで良くご相談を頂くのが「塩害対策仕様のエアコン」です。

ベイエリアですと強風で潮風が当るので鉄は錆びやすいんです。

もちろんマンション自体は想定して材料を選択しているはずです。

そんなレアは情報を何故、一般顧客が知っているのでしょうか。

それはインテリアオプション販売会です。

高価で有名な販売会です。

彼らも企業努力してますアピールをします。

塩害対策仕様のエアコン室外機は受注生産品となりますので当然、

メーカーに在庫がありません。

という事は家電量販店でも纏め買いしていないので定番外となり安くありません。

なのでインテリアオプション会では特にお勧めする訳です。(競合が無いので)

また、いかにも塩害対策仕様を買わないと直ぐに錆びて朽ち果てるような事も言うみたいです。

本当のところは、どうなんでしょうか?

実際に一般品の室外機を設置しても直ぐに駄目になる事はありません。

当然ですが鉄部には塗装が施されています。

塗装が剥がれたり大きな傷が生まれますと、そこから錆びが進んできます。

では、塩害対策仕様の室外機は錆びないのでしょうか?

厳密に言いますと「錆びます」。

全部のメーカーを対象としていませんが概ねは熱交換器であるアルミの「フィン」部分に

特殊塗料が塗られており錆びにくくなっています。

※アルミは鉄よりも錆びにくい素材です。

他のスチール製キャビネット部分は同じです。

冷蔵庫やエアコンは長時間使用しますので壊れなくても10年を目途に

買い替えをお勧めしています。

各大手の家電メーカーさんは技術の総力を挙げて省エネに取り組んでいます。

10年も経つと結構な電気代が節約できます。

高価な塩害対策仕様のエアコンを買うなら安価な一般品を購入して

朽ち果てる前(約10年くらい)に新製品に買い替えるのが得です。
(実際には、そんなに変わらないと思いますよ)


バルコニータイルの施工責任って何? 【バルコニータイル

消費者目線と業者目線の違いが気になったのでブログに纏めました。

何が気になったのかと言いますと、SNSを閲覧していると広告が出てきますね。

そこに有名な通販サイトからバルコニータイルの紹介がありました。

謳い文句は「安い」「簡単施工」です。

確かに間違いはありません。

有名ところのホームセンターにも同様に販売しています。

また、新築マンション関連の無料掲示板にも書いてあるようです。

高価なインテリアオプション会で購入するよりも材料を通販で安く買い、

自分で敷き詰める方が簡単だし安いと。

ここまでも概ね間違いは、ありません。(消費者目線)

ここからは、業者目線で見てみました。

インテリアオプションとは、字のごとくインテリア、いわゆる室内ですね。

ここは専有部になりますので近隣に迷惑の掛からない程度に自由かと思います。

唯一、バルコニータイルは屋外設置になります。
(バルコニーは専有部では無く共用部になります)

屋外に設置しているという事は、災害等で飛散する懸念があります。
(台風など)

あれ、土間に固定してないの?と仰る方、管理規約により固定できません。

将来、土間の修繕があるので「置き敷き」のみ施工が許されています。

話しを戻しますが何にでも施工責任はあります。

少し脱線しますが業者が据付けたエアコン(室内機)が脱落落下して

居住者が怪我をした場合には施工責任により賠償請求ができる場合があります。
(メンテナンス等の怠りがあると駄目ですが)

上記の通り、災害でタイルが飛散して人や他人の所有物に危害を加えてしまった場合には、

法規的にも施工責任が追及される懸念があります。

その施工責任とは、タイルを施工した人物にあります。(個人の場合)

もし、居住者が施工したタイルが飛散し問題を起こした場合には、

居住者が責任を追及される事があります。

これが業者だった場合には会社単位で施工責任が追及される場合があります。

但し、専門業者等は損害に備え賠償保険に加入しているケースもあります。
(補償もスムーズに運ぶケースがあります)

上記の事からも解る通り、安価だったはずが高価になったりする事がありますので

購入、施工される場合には良くご検討の上、ご決定ください。

バルコニータイルの施工責任って何? 日時:2019年5月21日 13:00

内覧会同行検査リポート「ザ・ガーデンズ東京王子 エアリーコート①」 【内覧会

2018年1月23日(火曜日)東京都北区にある新築分譲マンション

「ザ・ガーデンズ東京王子 エアリーコート」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのパッキン異常や異音などのチェック

 結果:LD・和室、(外側)サッシ枠やフレームに傷汚れ多数あり指摘。
     玄関横のガラス枠材と木枠の取り合いに隙間が大、指摘。
   
② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

  結果:洋室1と洗面室の引き戸にソフトクローズ無し、指摘。
    洋室2のドアに戸当たりのみでストッパーが無い、指摘。
     和室、窓枠とクロスの取り合いで隙間が大、指摘。

⑩ ゼネコン・事業主検査表チェック

 結果:閲覧いたしましたが、軽微なものが多く問題ありませんでした。
     (感覚としてチェックが甘いようにも感じましたため、指摘数も少なかったかもしれません)

⑪ その他

  結果:玄関外のインターフォン回りに傷あり、指摘。
     各居室のカーテンレールにマグネットランナーが無い、指摘。
     リビング天井のクロスジョイントの開きが大、指摘で貼り替え。

■ 当日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
近鉄不動産株式会社
大和ハウス工業株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
株式会社長谷工コーポレーション

・施工 株式会社長谷工コーポレーション


内覧会同行検査における検査員(インスペクター)について 【内覧会

弊社でも行っている内覧会同行検査。

弊社は検査が生業ではありませんが、これをメインで生業として仕事をしている

会社もあります。

全てではありませんが生業でされている会社さんの中におられる

「中立の立場」で検査します。と宣言している会社が見受けられます。

この中立の立場とは、弊社なりの解釈ですが検査する建物の売主(事業主)と、

買主(ご契約者)の、どちらにも加担しない中立と言う意味と思っています。

なので、検査のルールに従い瑕疵部分だけを指摘するスタイルだと思います。

マンションの内覧会と言えば建物の竣工間際ですから殆ど仕上がっています。

その中で検査すると言えば専有部(住戸内)の仕上げ部分になります。
(構造体や仕上げ材で隠れている部分は検査ができません)

その仕上げ部分の検査で100%の瑕疵部分と言えば代表的なところで言うと

傷や汚れとなるでしょう。

実は、そんなところは素人である、ご契約者様でもチェックはできます。

もちろん指摘したところで売主(施工会社)は確実に是正もしてくれます。

問題は、傷や汚れ以外の瑕疵部分や瑕疵ではないが修繕(是正)して欲しい

部分の指摘です。

前項である傷や汚れ以外の瑕疵部分ですが、これは専門の検査員の方が

指摘もしやすいメリットがあります。

後者にあたる瑕疵では無いが今時のマンションで「それは無いでしょう」と言う

仕上り部分です。

これは瑕疵ではなく多くは「仕様」と呼ばれる部分です。

モデルルームで再現はしており仕様であるがために指摘をしても瑕疵ではないので

是正はして貰えないと言う事になります。

上記の流れに沿った中立な立場で検査をすると言う事は100%の瑕疵部分以外は

指摘を行わないのが中立な立場の検査になります。

私の個人的な感情論になりますが、中立な立場での検査ですと「交渉」と言うものが

無いので検査自体は非常に「楽」になります。(売主と口論にもなりませんので)

また、検査会社としても売主から嫌がられません。(出入り禁止にもなりません)

では、検査を依頼した「ご契約者様」にとっては有意義な検査になったと言えますでしょうか?

弊社は検査が生業ではありませんが、もともと設備工事会社だっと言う事もあり

建築現場には多く出入りしており現場上がりの会社なんです。

お客様からの希望も多かった事から2008年くらいから検査を始めるようになりました。

でも、お客様からの要望で始めましたので中立な立場ではなく「買主様の立場」で

検査を行っています。

当然、検査費用も買主様から頂いてますので普通に自然な事だと思ってました。

なので、100%の瑕疵はもちろんの事、瑕疵ではなく仕様の部分でも

扱いが酷いところは指摘をして売主(施工会社)へ指導したり交渉を行い

買主様にとって住みやすい住空間にする事が、より良い事だと思って検査を行っています。

なので全てがスムーズに運ばない事も沢山あります。

仕様部分の指摘については、基本、是正はして頂けません。

そこを交渉や指導により是正して頂けるようになったりする事もあります。

そう言った事もあり中立で検査をするよりも時間を要したり、疲労もありますね。

でも、これこそが本当の意味の検査では無いかと思います。

また、生業で行ってますと検査の件数も多いので淡々粛々と交渉なんてせずに

終わらせますね。

そんなに交渉ばっかりしていたら売主から出禁になってしまうかもしれないですから。

また、大手の売主マンションになりますと相当数の検査を行いますから

担当者同士で仲良くなり手抜きの検査になるケースもあります。

ですから有名ところの会社も困りますね。

今回は検査において「中立な立場」と「買主様の立場」どちらの検査にメリットがあるか?

を説明してみました。

皆さんは、どちらが宜しいですか?


エコカラットをクロスの上から貼る 【エコカラット

数件纏めて問い合わせを頂いたのでブログに書く事にしました。

どっかのツイッターで記事があったそうです。

エコカラットはクロスの上から貼ると相性が悪い場合に浮いてきて

剥がれ易いんだと。

そのツイート画像を見せて頂いたところ、全然接着剤が塗られてないですね。

恐らく推測するに良くあるケースですが接着剤をエコカラットに塗布してから

貼っているんでしょう。

エコカラットって焼き物のタイルですから少し微妙に反ってるんですよ。

だから薄く接着剤を塗ると壁には着いていないんです。

メーカーの説明書にもある通り、壁に接着剤を塗布しないと駄目なんですね。

しかも貼るエコカラットの素材によりクシ目の立て方も変えないと駄目です。

※目立てした接着剤にエコカラットを圧着して貼るのが通常です。

普通、専門の職人なら知ってる事ですけどね。

悪い意味だとエコカラット側に薄く塗る方が接着剤の使用量が凄く少なく

済むんですよ。(経費節約)

もっとも安く施工するには仕方ないんでしょうけど。

長く使うものですからね、しっかり接着した方が良いと思うんですけど。

皆さんは、どう考えますか?

エコカラットをクロスの上から貼る 日時:2019年3月25日 19:07

内覧会同行検査リポート「ウエリス世田谷砧」 【内覧会

2018年1月18日(木曜日)東京都世田谷区にある新築分譲マンション

「ウエリス世田谷砧」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのパッキン異常や異音などのチェック
  
 結果:LD・洋室、(外側)サッシ枠や網戸フレームに傷汚れ多数あり指摘。

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:洋室1・洋室3、プリーツ網戸のフレーム外れ?指摘。
    洗面化粧台の引き出し2段共、動きが重く要調整で指摘。
     洋室4、ウォールドア1枚目の戸にフランス落としがなく振れ止め効かないので指摘

⑧ キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

 結果:キッチン、スパイスラックの前板が窓枠とのクリアランス不足の為
   操作中に接触する懸念が大。指摘。

⑩ その他

 結果:フローリング単板の剥がれや枠材の傷や欠け、玄関の石巾木の目地隙などを指摘。
    洋室3のガラスドアについてガラスの仕様を確認要請しました。
    室内ドアに付き、ガラスは強化ガラスに飛散防止フィルムが一般的です。
     バルコニー側と玄関側のエアコン用ドレンレールもオーバーフローせず良好です。
売主の意向により施工会社による自主検査表及び、事業主検査表は閲覧させて
    頂けませんでした。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
東急不動産株式会社
株式会社長谷工コーポレーション

・施工 株式会社長谷工コーポレーション


内覧会同行検査の意義 【内覧会

弊社では、マンション購入サポートの一貫として内覧会に同行し、

専有部の検査を行っています。

この検査について最近SNSでは「仕上りしか検査できないので意味が無い」とか、

「構造体まで検査できないので検査する必要が無い」などの意見を見受けます。

どれも当人に取っては意味の無いものなんでしょう。

ですが全ての人に該当するとも言えませんね。

もっとも集合住宅なので建物全体で考えれば意味の無い検査になるでしょう。

引き渡し後に建物に重大な欠陥などが発覚すればアフターサービスの規約内で

修繕も可能でしょうし、それは一専有部の所有者レベルの話しではありません。

但し、検査により面倒な事から多少軽減される事もあります。

それは漏水事故です。

弊社の検査では水回りの給排水の通水検査を行っています。
(もちろん売主・施工会社・専有部のご契約者様の了解の基です)

最近は昔と違い、概ね全戸で通水テストは行っているはずですが、

通水する「量」が違います。

弊社のテストでは目一杯の量を溜めて一気に排水します。

年に1~2件ですが漏水してしまうケースがあります。
(配管施工の不具合により)

度合いによっては下階にも影響が及び内装を全部施工し直す関係から

引き渡しが4か月前後、延びてしまう事もあります。

これが入居後であっても同じく施工の手直しが想定されますが、

ご契約者様の手間は、どうなんでしょうか?

一時的に引っ越しや家具の移動など非常に面倒な事になります。

どちらかと言うと引き渡し前の方が良いですよね。

また、不具合があれば手直しもあるでしょうが、定期点検時になってしまいますし、

程度によっては是正して頂けないケースもあります。

それが内覧会時に指摘をすれば是正して貰いやすいんです。
(引き渡し(ローン決済)の関係です)

入居後に大きな手直しとか嫌ですよね。

また、女性などは入居後に入室される事も嫌なはずです。

極力、引き渡し前に完璧な状態に是正して貰いたいと思います。

最近は台風も大型で雨水は斜め45°ではなく真横に掛かります。

なのでエアコンのスリーブキャップや換気口のガラリなどの

キャップ回りにもシール充填が当たり前です。

なのにシールが充填されていない新築マンションも多いのも事実です。

こちら(インスペクター)が指摘しても全戸の仕様なので是正はできませんとか、

根拠のない45°ルールにより「大丈夫」と言って是正してくれない事業者や施工会社が

多いです。

保証があると言っても有効期間があります。

保証中に漏水があっても発覚するのは更に遅くなります。

外壁面では漏水があっても壁内でカビが繁殖し表面の壁紙が黒くなるまで

居住者は気が付きません。

なので検査で指摘し是正させるか、自己防衛も重要ですよね。

上記の事も踏まえ、内覧会同行検査が必要か不要かを良くお考えください。

内覧会同行検査の意義 日時:2019年3月 3日 11:19

内覧会同行検査リポート「PC武蔵小杉ザ・ガーデン タワーズイースト」 【内覧会

2017年12月18日(月曜日)神奈川県川崎市にある新築分譲マンション

「パークシティー武蔵小杉ザ・ガーデン タワーズイースト」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:Bedroomの引き戸、戸境と平行している一方だけソフトクローズ機構なし。
    通常であれば同じ部屋内の建具は同じ仕様である事が一般的で望ましいです。
    指摘しました。

③ 各所点検口内チェック

 結果:洗面化粧カウンター下の点検口にて確認、
    床スラブ?(化粧板)にクラックがあり指摘しました。

⑥ バルコニー境界パーテーション

 結果:バルコニー側面(戸境)にあるパーテーションですが隙間が大きくて
    隣接する住戸が丸見えで指摘しました。

⑩  ゼネコン・事業主検査表チェック

 結果:専有部の自主検査と事業主検査表を閲覧いたしましたが軽微なものが多く
    大きな問題はありませんでしたが施工会社の対応は他物件と比較して
    良くありません。(売主の対応も含めまして)
    但し、専有部の仕上がりに関しては精度も含め良質です。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 三井不動産レジデンシャル株式会社/JX日鉱日石不動産株式会社

・施工 竹中工務店 


内覧会の時間割? 開始時間について 【内覧会

これは皆さま、あとから気付かれる事なので先にお教えいたします。

普通に内覧会のスケジュールを待っていると売主から案内が来ますね。

その時には日時が指定されています。

もちろん、物件により日時の都合が合わなければ再調整もあるでしょう。

但し、大手デベロッパーによっては戸数が多い場合は特に面倒なので

事前に「変更はできません」と重説に「こっそり」記載があるケースもあります。

なので、弊社のお客様には内覧会の「通知決定がされる前に」、

時間割だけでも「朝一番」をリクエストしてください。と伝えています。


※内覧会をお披露目会とされる場合には何時でも宜しいかと思います。


朝一番の時間割ですと概ね9時~9時30分のスタートになります。

そうしますと、内覧会をご契約者様だけで行うとしても、

ちょうど12時くらいには全ての工程が終了されると思います。

(物件の規模により共用部分の箇所が異なりますので時間差もあります)

12時くらいに終われば昼食と摂られて午後から家具などの採寸や

呼んだカーテン屋さんなどとも打ち合わせをする時間がとれます。

また、内覧会時に業者の検査員を同行させますと更に時間が掛かりますので

やはり朝一番のスタートが有利です。

万一、検査で重大な瑕疵があれば是正の交渉などにも時間が掛かります。

仮に15時などの遅い時間帯になってしまうと内覧会後は再度入室が困難になり

ご自身達の採寸の時間が取れない場合もあります。

完成前の物件は施工会社が管理していますので概ね17時には施錠されてしまいます。

昔は、時間割決定後であっても変更は容易に可能でしたが

最近は売り手市場なので中々融通が利きません。

揉めないようにスケジュール決定前にリクエストをしちゃいましょう。

その方が簡単です。

内覧会の時間割? 開始時間について 日時:2018年11月16日 21:15

2018年、何かと騒がれている免震機能の油圧ダンパーについて 【最近頂いたご質問

油圧ダンパーの何が問題なのか?

ニュースを見るからに察するのは油圧ダンパーに関する検査工程での

不適切とある。

恐らく、設計上、決められている減衰力の検査を省いたのであろう。

だから、ダンパー機能自体が全て削がれている訳では無さそうだ。

もし、ダンパー機能がゼロであれば免震機構により建物は一般のものより

揺れが大きいが、それを制御する事ができない訳だから揺れがどんどん

加速して行く事になる。

これは恐ろしい現象である。

ある限界値を超えれば建物の構造部は破壊してしまう。

だけど、今回の話しは、そうではなさそうだ。

ダンパー機能である減衰力が規定値であるか?無いか?の議論である。

もっとも、これも問題ではあるが全く機能性が無い訳でもないので

今日明日の問題でも無いので、まずは安心して欲しい。

この減衰力とはダンパー内のシリンダー内部にオイルが充填してあり

そのオイルがバルブ(弁)を通じて各シリンダー内を行き来した抵抗により

機能を果たすもの。

この抵抗値が、いわゆる減衰力だ。

抵抗があるので地震の揺れに対して制御ができる。

ダンパーが無いと揺れが総じて徐々に大きくなる(振り子の原理)が

ダンパーの抵抗によりある一定の(設計上目指した)揺れに留まるようになる。

端的に言うと、揺れが大きくなりすぎる事を抑制しているのだ。

私は素人なので詳しくは書けないが、建物の大きさ(高さや面積、重量)により

揺れのモーメントが違ってくるので減衰力も合ったものが必要なはず。

その検査が省かれたのだろうと察する。(もちろん全てが削がれた訳では無いと思う)

あくまでも推測だが、減衰力が強すぎた場合は免震構造での揺れが規定値よりも

小さくなりダンパーに掛かる負担増になる、また建物の構造部にも負担が増すだろう。

その逆で減衰力が弱い場合も同様な事が想定できる。

因みに、このダンパーは一生物ではない。

地震大国である日本では大きな地震は良く起こるのでダンパーも

良く仕事をしている。

なのでオイルも劣化しますしバルブ(弁)も劣化摩耗します。

これでは減衰力も落ちてしまい規定値に足りなくなります。

と言う事は機能性が損なわれてしまう訳です。

なので一定の周期でメンテナンスが必要になります。

免震機構のゴムなども同様です。

実はこの油圧ダンパーってマンションだけでなく非常に身近なところにも

採用されています。

自動車やバイクの足回りであるサスペンション機構にも装備されています。

自動車のサスペンションと言うとスプリング(バネ)を想像しますが

スプリングだけで支えてしまうと段差で生じた衝撃が吸収できず

車が跳ねたりして暴れてしまいます。

それを制御するのがダンパー機構です。

このダンパーがあるから「ピョンピョン」跳ねずに乗り心地が良いのです。

車のダンパーは概ね車メーカーでは寿命は2年~3年と言ってます。

でも、ほとんどの方は交換された事が無いと思います。

はい、実は気が付かないのです。

完全に抜けたダンパーであればある程度、走行した後にダンパーを触ると

熱くありません。(抵抗が無いので)

機能しているダンパーは熱いので気を付けて触ってください。(自己責任で)

全てではありませんがダンパーについて簡単にはご理解頂けましたでしょうか。

大切な部品のひとつですがメンテが必要な部品(交換整備が可能なもの)なので

スペックに誤差があったとしても直す事のできる部品なので、ご安心ください。

規定値として検査済みのものと交換さえ終われば物件価値が下がる事はありません。
(もともとメンテが必要なものなので)

逆に、修繕費の足りない免震マンションでメンテしていない方が物件価値は下りますね。


ステルスマーケティングって何? 【ホームページ関連

ステルスマーケティング、いわゆる「ステマ」です。

本当は宣伝であるのにも関わらず、「消費者の声」のように

ネットに記載して閲覧者を騙す手法です。

ショッピングサイトのレビューにも良く使われてますね。

宣伝を目的としており広告代理店が行っていたり(広告費を払って)

若しくはショップ店員が自ら行っているケースも良くあります。

本当は、判り易くサイト名やショップ名を挙げたいところですが

勘弁してください。(笑)

当店のようなマンションインテリアに関しても、マンション関連のサイトで

良くみますね。

●●店は安くて親切だったとか。

概ね、店名を上げたり、リンクを貼っていたりする記事は「ステマ」だと

思ってください。

特にインテリアオプション商品などは初めて買って、

まだ施工も終わってないのに周りに宣伝するほど良かったのか?

判断ができていないのに書き込みするなんて「ありえない」でしょう。

これがステマの正体です。

しかも、大体多く名を連ねているのは数社しかありません。

不自然ですよね。

まぁ、大人なら感じるところがあると思うので

閲覧者が全員、騙される事は無いと思いますが、皆様気を付けてください。

そう言う店こそ、売れてないんですよ。

ステルスマーケティングって何? 日時:2018年11月 6日 20:38

洗濯物干し竿を掛ける天井からのフックの取付について 【最近頂いたご質問

すみません、フックの名称を書いた方が分かり易いのですが

製造会社には問題が無いので省かせていただきました。

察して頂けると助かります。

これも良く問い合わせがあります。

確かにあると便利ですよね。

で、本題ですが弊社では後付けを請けておりません。

何故って?懸念材料があるからです。

まず、取付についてですが販売しているオプション業者でも

天井下地に取り付けますと言います。

もっとも、そこしかありませんが・・・。

天井下地とは、天井ボードを支える下地になります。

概ね天井スラブ(コンクリート)から吊り木(若しくは軽鉄)を

下げて木下地(若しくは軽鉄)を軸状に組みます。

そこに概ね9.5ミリ厚の石膏ボードを貼ります。
(これにクロスを貼ったものが天井仕上りです)

※壁は12ミリ厚のボードですが天井は強度よりも重量優先で9.5ミリ厚です。

上記の軸状に組んだ木下地(若しくは軽鉄)へフックを取り付ける訳ですが

もちろんビスは食いますので取付自体は問題なく可能です。

問題なのは洗濯物です。

脱水している洗濯物でも水分を含んでますので重量は相当あります。

その重量が予想を超えている天井下地に掛かる訳ですから

時間経過と共に歪曲してくる懸念が多くあるんです。

※実際に他社様施工のもので歪んだ天井を見た事があります。

その後、売主さんを通して施工会社さんへ修理依頼をしたところ、

許容を超えた荷重が掛かった事が理由の為、無償修理はできないとの事。

(そりゃそうでしょうね)

そもそも、洗濯物を掛ける事を前提とした重量配分ではなく

天井ボードを支える事を前提とした重量配分の下地なんです。

但し、例外もあります。

後付けオプションではできませんが建築オプションで一部可能な場合があります。

建築オプションとは、マンションの建設中に行うオプションです。

そのため、天井下地を一部改良してフックの重量を考慮した下地を

形成してフックを取り付ける場合です。

この場合は概ね天井スラブからアンカーボルトで全ネジを下ろし、

フック用の下地を軽鉄で形成するケースが多いです。

この工法であればフックが原因で天井が歪曲する事も無いと思います。

他社さんで工事を予定している方は是非一度検討してみてください。


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