スタッフブログ

こんにちは!店長の野澤です。
当ホームページの「スタッフブログ」をご覧頂き誠にありがとうございます。
こちらのブログでは納品施工例の他、日常の出来事や商品に関する内容を記載して参ります。
インテリアは勿論の事、その他生活における便利な情報も書かせて頂こうかと考えています。
不定期な更新ではございますが何卒宜しくお願い申し上げます

内覧会同行検査における検査員(インスペクター)について 【内覧会

弊社でも行っている内覧会同行検査。

弊社は検査が生業ではありませんが、これをメインで生業として仕事をしている

会社もあります。

全てではありませんが生業でされている会社さんの中におられる

「中立の立場」で検査します。と宣言している会社が見受けられます。

この中立の立場とは、弊社なりの解釈ですが検査する建物の売主(事業主)と、

買主(ご契約者)の、どちらにも加担しない中立と言う意味と思っています。

なので、検査のルールに従い瑕疵部分だけを指摘するスタイルだと思います。

マンションの内覧会と言えば建物の竣工間際ですから殆ど仕上がっています。

その中で検査すると言えば専有部(住戸内)の仕上げ部分になります。
(構造体や仕上げ材で隠れている部分は検査ができません)

その仕上げ部分の検査で100%の瑕疵部分と言えば代表的なところで言うと

傷や汚れとなるでしょう。

実は、そんなところは素人である、ご契約者様でもチェックはできます。

もちろん指摘したところで売主(施工会社)は確実に是正もしてくれます。

問題は、傷や汚れ以外の瑕疵部分や瑕疵ではないが修繕(是正)して欲しい

部分の指摘です。

前項である傷や汚れ以外の瑕疵部分ですが、これは専門の検査員の方が

指摘もしやすいメリットがあります。

後者にあたる瑕疵では無いが今時のマンションで「それは無いでしょう」と言う

仕上り部分です。

これは瑕疵ではなく多くは「仕様」と呼ばれる部分です。

モデルルームで再現はしており仕様であるがために指摘をしても瑕疵ではないので

是正はして貰えないと言う事になります。

上記の流れに沿った中立な立場で検査をすると言う事は100%の瑕疵部分以外は

指摘を行わないのが中立な立場の検査になります。

私の個人的な感情論になりますが、中立な立場での検査ですと「交渉」と言うものが

無いので検査自体は非常に「楽」になります。(売主と口論にもなりませんので)

また、検査会社としても売主から嫌がられません。(出入り禁止にもなりません)

では、検査を依頼した「ご契約者様」にとっては有意義な検査になったと言えますでしょうか?

弊社は検査が生業ではありませんが、もともと設備工事会社だっと言う事もあり

建築現場には多く出入りしており現場上がりの会社なんです。

お客様からの希望も多かった事から2008年くらいから検査を始めるようになりました。

でも、お客様からの要望で始めましたので中立な立場ではなく「買主様の立場」で

検査を行っています。

当然、検査費用も買主様から頂いてますので普通に自然な事だと思ってました。

なので、100%の瑕疵はもちろんの事、瑕疵ではなく仕様の部分でも

扱いが酷いところは指摘をして売主(施工会社)へ指導したり交渉を行い

買主様にとって住みやすい住空間にする事が、より良い事だと思って検査を行っています。

なので全てがスムーズに運ばない事も沢山あります。

仕様部分の指摘については、基本、是正はして頂けません。

そこを交渉や指導により是正して頂けるようになったりする事もあります。

そう言った事もあり中立で検査をするよりも時間を要したり、疲労もありますね。

でも、これこそが本当の意味の検査では無いかと思います。

また、生業で行ってますと検査の件数も多いので淡々粛々と交渉なんてせずに

終わらせますね。

そんなに交渉ばっかりしていたら売主から出禁になってしまうかもしれないですから。

また、大手の売主マンションになりますと相当数の検査を行いますから

担当者同士で仲良くなり手抜きの検査になるケースもあります。

ですから有名ところの会社も困りますね。

今回は検査において「中立な立場」と「買主様の立場」どちらの検査にメリットがあるか?

を説明してみました。

皆さんは、どちらが宜しいですか?


エコカラットをクロスの上から貼る 【エコカラット

数件纏めて問い合わせを頂いたのでブログに書く事にしました。

どっかのツイッターで記事があったそうです。

エコカラットはクロスの上から貼ると相性が悪い場合に浮いてきて

剥がれ易いんだと。

そのツイート画像を見せて頂いたところ、全然接着剤が塗られてないですね。

恐らく推測するに良くあるケースですが接着剤をエコカラットに塗布してから

貼っているんでしょう。

エコカラットって焼き物のタイルですから少し微妙に反ってるんですよ。

だから薄く接着剤を塗ると壁には着いていないんです。

メーカーの説明書にもある通り、壁に接着剤を塗布しないと駄目なんですね。

しかも貼るエコカラットの素材によりクシ目の立て方も変えないと駄目です。

※目立てした接着剤にエコカラットを圧着して貼るのが通常です。

普通、専門の職人なら知ってる事ですけどね。

悪い意味だとエコカラット側に薄く塗る方が接着剤の使用量が凄く少なく

済むんですよ。(経費節約)

もっとも安く施工するには仕方ないんでしょうけど。

長く使うものですからね、しっかり接着した方が良いと思うんですけど。

皆さんは、どう考えますか?

エコカラットをクロスの上から貼る 日時:2019年3月25日 19:07

内覧会同行検査リポート「ウエリス世田谷砧」 【内覧会

2018年1月18日(木曜日)東京都世田谷区にある新築分譲マンション

「ウエリス世田谷砧」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのパッキン異常や異音などのチェック
  
 結果:LD・洋室、(外側)サッシ枠や網戸フレームに傷汚れ多数あり指摘。

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:洋室1・洋室3、プリーツ網戸のフレーム外れ?指摘。
    洗面化粧台の引き出し2段共、動きが重く要調整で指摘。
     洋室4、ウォールドア1枚目の戸にフランス落としがなく振れ止め効かないので指摘

⑧ キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

 結果:キッチン、スパイスラックの前板が窓枠とのクリアランス不足の為
   操作中に接触する懸念が大。指摘。

⑩ その他

 結果:フローリング単板の剥がれや枠材の傷や欠け、玄関の石巾木の目地隙などを指摘。
    洋室3のガラスドアについてガラスの仕様を確認要請しました。
    室内ドアに付き、ガラスは強化ガラスに飛散防止フィルムが一般的です。
     バルコニー側と玄関側のエアコン用ドレンレールもオーバーフローせず良好です。
売主の意向により施工会社による自主検査表及び、事業主検査表は閲覧させて
    頂けませんでした。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
東急不動産株式会社
株式会社長谷工コーポレーション

・施工 株式会社長谷工コーポレーション


内覧会同行検査の意義 【内覧会

弊社では、マンション購入サポートの一貫として内覧会に同行し、

専有部の検査を行っています。

この検査について最近SNSでは「仕上りしか検査できないので意味が無い」とか、

「構造体まで検査できないので検査する必要が無い」などの意見を見受けます。

どれも当人に取っては意味の無いものなんでしょう。

ですが全ての人に該当するとも言えませんね。

もっとも集合住宅なので建物全体で考えれば意味の無い検査になるでしょう。

引き渡し後に建物に重大な欠陥などが発覚すればアフターサービスの規約内で

修繕も可能でしょうし、それは一専有部の所有者レベルの話しではありません。

但し、検査により面倒な事から多少軽減される事もあります。

それは漏水事故です。

弊社の検査では水回りの給排水の通水検査を行っています。
(もちろん売主・施工会社・専有部のご契約者様の了解の基です)

最近は昔と違い、概ね全戸で通水テストは行っているはずですが、

通水する「量」が違います。

弊社のテストでは目一杯の量を溜めて一気に排水します。

年に1~2件ですが漏水してしまうケースがあります。
(配管施工の不具合により)

度合いによっては下階にも影響が及び内装を全部施工し直す関係から

引き渡しが4か月前後、延びてしまう事もあります。

これが入居後であっても同じく施工の手直しが想定されますが、

ご契約者様の手間は、どうなんでしょうか?

一時的に引っ越しや家具の移動など非常に面倒な事になります。

どちらかと言うと引き渡し前の方が良いですよね。

また、不具合があれば手直しもあるでしょうが、定期点検時になってしまいますし、

程度によっては是正して頂けないケースもあります。

それが内覧会時に指摘をすれば是正して貰いやすいんです。
(引き渡し(ローン決済)の関係です)

入居後に大きな手直しとか嫌ですよね。

また、女性などは入居後に入室される事も嫌なはずです。

極力、引き渡し前に完璧な状態に是正して貰いたいと思います。

最近は台風も大型で雨水は斜め45°ではなく真横に掛かります。

なのでエアコンのスリーブキャップや換気口のガラリなどの

キャップ回りにもシール充填が当たり前です。

なのにシールが充填されていない新築マンションも多いのも事実です。

こちら(インスペクター)が指摘しても全戸の仕様なので是正はできませんとか、

根拠のない45°ルールにより「大丈夫」と言って是正してくれない事業者や施工会社が

多いです。

保証があると言っても有効期間があります。

保証中に漏水があっても発覚するのは更に遅くなります。

外壁面では漏水があっても壁内でカビが繁殖し表面の壁紙が黒くなるまで

居住者は気が付きません。

なので検査で指摘し是正させるか、自己防衛も重要ですよね。

上記の事も踏まえ、内覧会同行検査が必要か不要かを良くお考えください。

内覧会同行検査の意義 日時:2019年3月 3日 11:19

内覧会同行検査リポート「PC武蔵小杉ザ・ガーデン タワーズイースト」 【内覧会

2017年12月18日(月曜日)神奈川県川崎市にある新築分譲マンション

「パークシティー武蔵小杉ザ・ガーデン タワーズイースト」へ

内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:Bedroomの引き戸、戸境と平行している一方だけソフトクローズ機構なし。
    通常であれば同じ部屋内の建具は同じ仕様である事が一般的で望ましいです。
    指摘しました。

③ 各所点検口内チェック

 結果:洗面化粧カウンター下の点検口にて確認、
    床スラブ?(化粧板)にクラックがあり指摘しました。

⑥ バルコニー境界パーテーション

 結果:バルコニー側面(戸境)にあるパーテーションですが隙間が大きくて
    隣接する住戸が丸見えで指摘しました。

⑩  ゼネコン・事業主検査表チェック

 結果:専有部の自主検査と事業主検査表を閲覧いたしましたが軽微なものが多く
    大きな問題はありませんでしたが施工会社の対応は他物件と比較して
    良くありません。(売主の対応も含めまして)
    但し、専有部の仕上がりに関しては精度も含め良質です。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 三井不動産レジデンシャル株式会社/JX日鉱日石不動産株式会社

・施工 竹中工務店 


内覧会の時間割? 開始時間について 【内覧会

これは皆さま、あとから気付かれる事なので先にお教えいたします。

普通に内覧会のスケジュールを待っていると売主から案内が来ますね。

その時には日時が指定されています。

もちろん、物件により日時の都合が合わなければ再調整もあるでしょう。

但し、大手デベロッパーによっては戸数が多い場合は特に面倒なので

事前に「変更はできません」と重説に「こっそり」記載があるケースもあります。

なので、弊社のお客様には内覧会の「通知決定がされる前に」、

時間割だけでも「朝一番」をリクエストしてください。と伝えています。


※内覧会をお披露目会とされる場合には何時でも宜しいかと思います。


朝一番の時間割ですと概ね9時~9時30分のスタートになります。

そうしますと、内覧会をご契約者様だけで行うとしても、

ちょうど12時くらいには全ての工程が終了されると思います。

(物件の規模により共用部分の箇所が異なりますので時間差もあります)

12時くらいに終われば昼食と摂られて午後から家具などの採寸や

呼んだカーテン屋さんなどとも打ち合わせをする時間がとれます。

また、内覧会時に業者の検査員を同行させますと更に時間が掛かりますので

やはり朝一番のスタートが有利です。

万一、検査で重大な瑕疵があれば是正の交渉などにも時間が掛かります。

仮に15時などの遅い時間帯になってしまうと内覧会後は再度入室が困難になり

ご自身達の採寸の時間が取れない場合もあります。

完成前の物件は施工会社が管理していますので概ね17時には施錠されてしまいます。

昔は、時間割決定後であっても変更は容易に可能でしたが

最近は売り手市場なので中々融通が利きません。

揉めないようにスケジュール決定前にリクエストをしちゃいましょう。

その方が簡単です。

内覧会の時間割? 開始時間について 日時:2018年11月16日 21:15

2018年、何かと騒がれている免震機能の油圧ダンパーについて 【最近頂いたご質問

油圧ダンパーの何が問題なのか?

ニュースを見るからに察するのは油圧ダンパーに関する検査工程での

不適切とある。

恐らく、設計上、決められている減衰力の検査を省いたのであろう。

だから、ダンパー機能自体が全て削がれている訳では無さそうだ。

もし、ダンパー機能がゼロであれば免震機構により建物は一般のものより

揺れが大きいが、それを制御する事ができない訳だから揺れがどんどん

加速して行く事になる。

これは恐ろしい現象である。

ある限界値を超えれば建物の構造部は破壊してしまう。

だけど、今回の話しは、そうではなさそうだ。

ダンパー機能である減衰力が規定値であるか?無いか?の議論である。

もっとも、これも問題ではあるが全く機能性が無い訳でもないので

今日明日の問題でも無いので、まずは安心して欲しい。

この減衰力とはダンパー内のシリンダー内部にオイルが充填してあり

そのオイルがバルブ(弁)を通じて各シリンダー内を行き来した抵抗により

機能を果たすもの。

この抵抗値が、いわゆる減衰力だ。

抵抗があるので地震の揺れに対して制御ができる。

ダンパーが無いと揺れが総じて徐々に大きくなる(振り子の原理)が

ダンパーの抵抗によりある一定の(設計上目指した)揺れに留まるようになる。

端的に言うと、揺れが大きくなりすぎる事を抑制しているのだ。

私は素人なので詳しくは書けないが、建物の大きさ(高さや面積、重量)により

揺れのモーメントが違ってくるので減衰力も合ったものが必要なはず。

その検査が省かれたのだろうと察する。(もちろん全てが削がれた訳では無いと思う)

あくまでも推測だが、減衰力が強すぎた場合は免震構造での揺れが規定値よりも

小さくなりダンパーに掛かる負担増になる、また建物の構造部にも負担が増すだろう。

その逆で減衰力が弱い場合も同様な事が想定できる。

因みに、このダンパーは一生物ではない。

地震大国である日本では大きな地震は良く起こるのでダンパーも

良く仕事をしている。

なのでオイルも劣化しますしバルブ(弁)も劣化摩耗します。

これでは減衰力も落ちてしまい規定値に足りなくなります。

と言う事は機能性が損なわれてしまう訳です。

なので一定の周期でメンテナンスが必要になります。

免震機構のゴムなども同様です。

実はこの油圧ダンパーってマンションだけでなく非常に身近なところにも

採用されています。

自動車やバイクの足回りであるサスペンション機構にも装備されています。

自動車のサスペンションと言うとスプリング(バネ)を想像しますが

スプリングだけで支えてしまうと段差で生じた衝撃が吸収できず

車が跳ねたりして暴れてしまいます。

それを制御するのがダンパー機構です。

このダンパーがあるから「ピョンピョン」跳ねずに乗り心地が良いのです。

車のダンパーは概ね車メーカーでは寿命は2年~3年と言ってます。

でも、ほとんどの方は交換された事が無いと思います。

はい、実は気が付かないのです。

完全に抜けたダンパーであればある程度、走行した後にダンパーを触ると

熱くありません。(抵抗が無いので)

機能しているダンパーは熱いので気を付けて触ってください。(自己責任で)

全てではありませんがダンパーについて簡単にはご理解頂けましたでしょうか。

大切な部品のひとつですがメンテが必要な部品(交換整備が可能なもの)なので

スペックに誤差があったとしても直す事のできる部品なので、ご安心ください。

規定値として検査済みのものと交換さえ終われば物件価値が下がる事はありません。
(もともとメンテが必要なものなので)

逆に、修繕費の足りない免震マンションでメンテしていない方が物件価値は下りますね。


ステルスマーケティングって何? 【ホームページ関連

ステルスマーケティング、いわゆる「ステマ」です。

本当は宣伝であるのにも関わらず、「消費者の声」のように

ネットに記載して閲覧者を騙す手法です。

ショッピングサイトのレビューにも良く使われてますね。

宣伝を目的としており広告代理店が行っていたり(広告費を払って)

若しくはショップ店員が自ら行っているケースも良くあります。

本当は、判り易くサイト名やショップ名を挙げたいところですが

勘弁してください。(笑)

当店のようなマンションインテリアに関しても、マンション関連のサイトで

良くみますね。

●●店は安くて親切だったとか。

概ね、店名を上げたり、リンクを貼っていたりする記事は「ステマ」だと

思ってください。

特にインテリアオプション商品などは初めて買って、

まだ施工も終わってないのに周りに宣伝するほど良かったのか?

判断ができていないのに書き込みするなんて「ありえない」でしょう。

これがステマの正体です。

しかも、大体多く名を連ねているのは数社しかありません。

不自然ですよね。

まぁ、大人なら感じるところがあると思うので

閲覧者が全員、騙される事は無いと思いますが、皆様気を付けてください。

そう言う店こそ、売れてないんですよ。

ステルスマーケティングって何? 日時:2018年11月 6日 20:38

洗濯物干し竿を掛ける天井からのフックの取付について 【最近頂いたご質問

すみません、フックの名称を書いた方が分かり易いのですが

製造会社には問題が無いので省かせていただきました。

察して頂けると助かります。

これも良く問い合わせがあります。

確かにあると便利ですよね。

で、本題ですが弊社では後付けを請けておりません。

何故って?懸念材料があるからです。

まず、取付についてですが販売しているオプション業者でも

天井下地に取り付けますと言います。

もっとも、そこしかありませんが・・・。

天井下地とは、天井ボードを支える下地になります。

概ね天井スラブ(コンクリート)から吊り木(若しくは軽鉄)を

下げて木下地(若しくは軽鉄)を軸状に組みます。

そこに概ね9.5ミリ厚の石膏ボードを貼ります。
(これにクロスを貼ったものが天井仕上りです)

※壁は12ミリ厚のボードですが天井は強度よりも重量優先で9.5ミリ厚です。

上記の軸状に組んだ木下地(若しくは軽鉄)へフックを取り付ける訳ですが

もちろんビスは食いますので取付自体は問題なく可能です。

問題なのは洗濯物です。

脱水している洗濯物でも水分を含んでますので重量は相当あります。

その重量が予想を超えている天井下地に掛かる訳ですから

時間経過と共に歪曲してくる懸念が多くあるんです。

※実際に他社様施工のもので歪んだ天井を見た事があります。

その後、売主さんを通して施工会社さんへ修理依頼をしたところ、

許容を超えた荷重が掛かった事が理由の為、無償修理はできないとの事。

(そりゃそうでしょうね)

そもそも、洗濯物を掛ける事を前提とした重量配分ではなく

天井ボードを支える事を前提とした重量配分の下地なんです。

但し、例外もあります。

後付けオプションではできませんが建築オプションで一部可能な場合があります。

建築オプションとは、マンションの建設中に行うオプションです。

そのため、天井下地を一部改良してフックの重量を考慮した下地を

形成してフックを取り付ける場合です。

この場合は概ね天井スラブからアンカーボルトで全ネジを下ろし、

フック用の下地を軽鉄で形成するケースが多いです。

この工法であればフックが原因で天井が歪曲する事も無いと思います。

他社さんで工事を予定している方は是非一度検討してみてください。


平成30年(2018年)調理師試験問題(東京)解答速報(自己採点) 【ホームページ関連

平成30年10月13日(土曜日)東京での調理師試験がありました。

手元に試験問題がありますので試しに自己採点してみました。

※Google検索によるインターネットから解答を探してみた結果ですので
 確実な解答ではありません。

■調理師試験問題■

◆公衆衛生学◆

問題1 正解=3

問題2 正解=4

問題3 正解=2

問題4 正解=2

問題5 正解=4

問題6 正解=2

問題7 正解=3

問題8 正解=2

問題9 正解=4

問題10 正解=1

◆食品学◆

問題11 正解=3

問題12 正解=4

問題13 正解=1

問題14 正解=4

問題15 正解=2

問題16 正解=1

◆栄養学◆

問題17 正解=4 ※注1

問題18 正解=4

問題19 正解=1

問題20 正解=2

問題21 正解=3

問題22 正解=1

問題23 正解=3

問題24 正解=4

問題25 正解=2

◆食品衛生学◆

問題26 正解=3

問題27 正解=4

問題28 正解=4

問題29 正解=4

問題30 正解=3

問題31 正解=4

問題32 正解=3

問題33 正解=2

問題34 正解=3

問題35 正解=2

問題36 正解=2

問題37 正解=1

問題38 正解=3

問題39 正解=4

問題40 正解=4

◆調理理論◆

問題41 正解=3

問題42 正解=4

問題43 正解=1

問題44 正解=2

問題45 正解=3

問題46 正解=1

問題47 正解=3

問題48 正解=3

問題49 正解=4

問題50 正解=3

問題51 正解=2

問題52 正解=3

問題53 正解=1

問題54 正解=4

問題55 正解=4

問題56 正解=2

◆食文化概論◆

問題57 正解=1

問題58 正解=3

問題59 正解=4

問題60 正解=3

※注1:外部より指摘あり、再精査した結果、「正解=4」とさせてください。
    当時、良いソースが見つからなかったようです、すみません。

※あくまでもインターネット上にある情報での「自己採点」によるものですので
 確実な正解ではありません。

※正解の保証はありませんので自己判断にてご覧ください。
 
※如何なる理由でもクレームは受け付けません。


新築分譲マンション、完成済なのに引き渡さないのは何故? 【最近頂いたご質問

通常は、建物が完成し役所の検査が完了すれば

早く区分所有者へ引き渡したいはず。

施工会社は建設中には多額の保険に加入していますが

売主へ引き渡すと同時に保険は解約となり、

今度は売主が保険に加入します。

区分所有者へ引き渡す前に火災や地震などで被害に

合わないとも言えないのです。

上記を考えれば通常、区分所有者へ引き渡される当日に

施工会社から売主に引き渡され数時間後には区分所有者へ

引き渡されます。

これですと売主の所有時間は僅かなので保険には加入せずに済みます。
(経費削減)

しかし、この当たり前の事がなされない事があります。

建物は完成し竣工済検査も完了しているのにも関わらず

区分所有者に引き渡されない事があります。

これには大人の事情があるんです。

と、その前に構図を説明しましょう。

マンションの区分所有権を購入した方は自分を「お客」と

認識していますが契約している売主は、お客と見ていない場合があります。

特に大手デベロッパーともなりますと売主である事業主のお客は

「株主」なんです。

※いち従業員は、もちろんご契約者様を「お客」と認識していますよ。

会社である上層部は、ご契約者ではなく株主を見て商売しています。

上場企業は株主の為に経営陣が会社経営しています。

では、株主は何を要求しているのでしょうか。

「配当金」です。

これは業績により配当金が決まりますので

当然、業績アップが望ましい訳です。

しかし、簡単に業績が上がる訳はありません。

なので決めた目標金額を達成(100%)が当面の目標です。

もし事業年度の途中で目標金額に達成してしまうような

状況になったら、どうでしょうか。

そのまま普通に行けば目標金額の150%とかに到達してしまうでしょう。

それはそれいいのですが、来年の目標が更に高い金額になってしまいます。

それで、来年は未達成では困るんです。(株主に怒られます)

なので売上を調整して年度末に丁度100%の売上になるようにするんです。

なので、建物が完成していても契約者へは引き渡しを先延ばしにして

新規事業年度で引き渡しをして売上を経常します。

このパターン以外にも、1期、2期、3期と契約時期でも

引き渡し時期が異なるパターンもあります。

目標金額は年度別以外に、四半期決算があります。

大手ですと4月1日から始まり6月9月12月と四半期決算があります。

四半期決算ごとに目標がありますので、達成如何によって

ご契約者様ごとの引き渡しスケジュールが異なるんです。

って、普通のマンション購入者さんはビックリしました??

いったい何処見て売ってるんだと。

更に売上や事業資金に余裕のある超大手企業となりますと

マンションの販売スピードも調整します。

あまり早く売れてしまうと早く売上経常するようになってしまうので

遅くしたい場合には価格を釣り上げて余り売れないようにします。

で、最終的に自分達が売りたい時期に売るんです。

普通は完成したマンションで契約したら早く入居したいですよね。

そんな他人の売上云々に付き合わされて遅くに引き渡される。

私なら耐えられません。

末端の実際に所有される区分所有者様に向いた商売をしてもらいたいものです。


2018年9月4日台風21号による災害(窓ガラス) 【窓フィルム

平成30年9月4日の台風21号は近年稀に見る勢力の大きい台風でした。

最大瞬間風速も30mを大きく超え甚大な影響を及ぼしました。

そこまで大きく無くてもトラックが横転したり、

傘が飛ばされたりする台風は既に珍しくありません。

今回は、ビルの足場が崩れたり、戸建やアパートの屋根が飛散してしまいました。

スマホの普及により動画も簡単に撮影ができる時代です。

twitterの投稿でも大きく被害が公開されています。

筆者が見たのは突風で屋根が飛ばされ瓦材などが飛散して

動画を撮影していた方の自宅へ飛んできました。

ざっと2秒後くらいでしょうか、危険な事に窓ガラスが直撃され

割れたガラスが部屋内に飛散してしまいました。

素早く避難したため、怪我は無かったようですが

その後の生活に心配があります。

賃貸であれ、分譲であっても災害での窓ガラス割れは

居住者に金銭負担なく修繕されます。

修繕されますが直ぐには無理なんです。

公団のように決まったサイズであればガラス会社に在庫も

ある可能性がありますが分譲マンションの場合には特注サイズになるので

早くても3週間くらいは要します。

しかし、今回の大きな災害時ですと更に時間が掛かるケースもあります。

修繕されるまではべニア板を貼ったりビニール養生で過ごすしかありません。

不安ですし嫌ですよね。

でしたらUVカットもできる飛散防止フィルムを貼る事をお勧めいたします。

飛散防止フィルムを貼る事により割れたガラスが飛散し難くなっています。

割れても飛散しなければ修繕までの間は普通に生活が送れます。

これって案外、安全で便利なんです。

さっきの案件のように怪我が無ければ良いですが、

最悪、飛散したガラスを浴びてしまうと大怪我になってしまいます。

それを考えると決して高価な買い物でも無いと思います。

保険と思って貼ってみては如何でしょうか。

台風だけでなく地震にも効果があるケースがあります。

是非一度ご相談ください。


何故?高品質のフロアコーティングは施工中に溶剤臭がするのか? 【フロアコーティング

概ねフロアコーティングがマンションのオプションに登場してから

20年くらいが経ちます。

登場した当初(新築分譲マンション)はカーペットが主流の床材でしたが、

LDのみやオプションでフローリングの床と言うのが通常のパターンでした。

徐々にですがフローリングの床材が当たり前になりました。

この頃のフローリングは突板の仕上げでしたので引き渡し時には普通の

半樹脂ワックスが塗られていました。

これは3か月から半年程度で部分的に剥がれていきますので、

再塗布が必要になってきます。
(厳密には全面を一旦剥離してからの再塗布です)

この手間を少しでも軽減させる為にオプションで行うのが、

水性ウレタンコーティングです。

いわゆる普通の半樹脂ワックスに微量のウレタンが含有しているので

薄い塗膜ではありますが少し長持ちするんです。(少しですよ)

これは読んで字の通り、「水性」ですので有機溶剤のような臭気はありません。

但し、水で希釈しているので乾燥硬化が非常に遅いんです。

また、水で希釈ができる素材なので硬化後も水で剥離しやすいですね。
(基本、水拭きは不可です。剥がれますので)

これでは、長期的に保護するのが難しいので金額は安価なものの、

商品価値が薄いので販売力に欠けてしまいます。

そこで新たに登場したのがシリコンコーティングです。

目立って新しい商品ではありません、もともとPタイル(化学床材)用に

開発された商品をフローリングに応用しているだけです。

但し、フローリング専用ではないので施工知識の乏しいスタッフが施工しますと

失敗するケースも少なくありません。

このシリコンコーティングは水性ではなく油性の塗料になります。

主に雨風のあたる「外」に施工する塗料です。

水性の方が安価でリスクも少ないのですが耐久性がありません。

油性の方が塗膜も硬く・厚く・耐薬品性能や磨滅に強い利点があります。

油性塗料は水や洗剤で溶けたり剥がれたりする事がありません。

なので一度施工してしまえば再施工する必要もありません。

これが油性塗料の利点です。

しかし、デメリットもあります。

油性塗料が硬化後、非常に硬い塗膜形成する塗料になりますので

本来の塗料は水飴のように粘度が非常に硬いです。

当然ですが、そのまま塗る事ができません。

※仮に塗っても綺麗に仕上がりません。

ですので塗りやすいように希釈するのですが油性塗料ですので

水では希釈ができません。

主に、シンナーやトルエンなどの有機溶剤で希釈するようになります。

この有機溶剤で希釈する事により塗料が緩くなり塗り易くなるので

綺麗に仕上げる事ができます。

また、有機溶剤は揮発性が高いので塗料の硬化も早いです。

希釈して塗った塗料が薄めた有機溶剤のみ揮発するので残った塗膜は

無機質な塗膜ですので体には無害です。

揮発する時に出るガス化が臭気を放つので臭いが出るのです。

弊社で推奨しているUVコーティングはエタノールで希釈しているので

トルエンよりは刺激臭もなく多少は優しいと思います。

ここ最近では他社さんも差別化を図って販売したいらしく水性塗料が

多くなってきました。

頑丈な水性コーティングなので「臭いません」と。

弊社も並行してテストは繰り返してますが販売には至っていません。

それは、完成商品としての価値が低い為です。

前項にも記載の通り、水性は、水性なんです。

水で溶けるものは、有機溶剤で溶けるものよりも柔いんです。

そして無理して施工しますから仕上りも良くないです。

結果として匂いのしない優しいコーティングではありますが、

剥がれやすく仕上がりの良くないコーティングなんです。

大変言いにくいのですが、ハイリスクハイリターンですね。

効果は薄いですがリスクの少ないもの、

効果は高いですがリスクの高いもの。

あくまでも、施工中や施工直後の、お話しです。

揮発性の高いものなので数回の換気で臭気は消えてなくなります。

また、新たには発生いたしません。

※人の感覚により施工後、30日間程度臭気が気になる場合があります。

理由を知らずに臭いコーティングは駄目で水性が良いと言うのは得策ではありません。

商品を良く理解をしてから施工依頼する事をお勧めいたします。

もちろんですが問い合わせ頂ければ説明をさせて頂きます。


内覧会同行検査リポート「グランドメゾン元住吉サウステラス」 【内覧会

2017年12月13日(水曜日)神奈川県川崎市中原区にある新築分譲マンション

「グランドメゾン元住吉サウステラス」へ内覧会同行検査に行って参りました。

検査項目は標準の10項目で大きな瑕疵はありませんでした。

検査結果

① サッシ回りのチェック(ガラス含む)

 結果:洋室1のサッシフレーム(外側)・給湯器に傷があり指摘しました。
    サービスルーム1のプリーツ網戸部品に外れあり要調整

② 建具や設備扉等の立て付けや異音のチェック

 結果:洋室1ウォールドアのドア止め及びフランス落とし(坪受)無い為、
    ドアハンドルが当る。是正を求め指摘しました。
    洗面室吊戸棚前のパイプ端部の処理が悪く指摘しました。

⑧ キッチン回りの収まりやカウンターレベルのチェック

 結果:キッチンパネルに打痕(傷)あり指摘、
    パネルに見切り材が無い仕様も宜しくないが
    パネルのジョイント部分の端部処理も悪くシールが浅いので指摘しました。

⑩ ゼネコン・事業主検査表チェック

 結果:専有部の自主検査と事業主検査表を閲覧いたしましたが軽微なものが多く
    大きな問題はありませんでした。

⑪ その他

 結果:玄関タイルの目地が汚れており指摘しました。
    廊下の化粧折り上げ天井の下地が悪く指摘しました。(処理未済の仕上がりです)
    洋室2クロス入隅処理悪く指摘しました。洗面化粧台脇のシール処理NG
    洋室1カーテンボックスと天井の取り合い処理NG。
    巾木、全体的に床に設置しており共振の恐れあり、
    隙間空けるように指摘しました。

■ 本日、浴室・キッチン・洗面カウンター、トイレの手洗いの排水テストを行いました。
  点検口内より確認いたしましたが漏水している形跡は見られませんでした。


・売主 積水ハウス株式会社 東京マンション事業部

・施工 株式会社長谷工コーポレーション


多摩市、新築オフィスビル工事中の火災事故 | 2018年7月26日 【連絡事項

新築工事中の惨事です。

火災により亡くなられた方、ご冥福をお祈りいたします。

また、怪我をされた方、お見舞い申し上げます。

ニュースで知った案件ですが、燃えやすい所に火種が飛んだようです。

筆者も建築上がりの職人ですので何となくは理解ができます。

コンクリートの建物の場合、断熱を図る為に外壁に面したところや

折り返しの部分にはウレタンの断熱材を吹き付けます。

概ね、この工程は躯体部分が仕上がった段階(早い段階)で作業が行われます。
(建物内に何も無い状態が作業もし易い為です)

なので、他の設備関係等の工事はウレタン断熱材がありますので

作業に注意が必要となります。

最近では室内の間仕切りには木材を使用せず、軽量鉄骨(通称LGS)が使われます。

これを必要な長さへカットするのに電動工具で切断する際に「火花」が出ます。

これも注意が必要で他の仕上げ部分へも飛んでは駄目なので「養生」が必要です。

給排水工事や空調工事などの配管工事にも「火」が使われます。

衛生工事ではトーチ、空調配管ではアセチレン(+酸素)バーナーなどの

火種があります。

これらも同様にウレタン断熱材や他の仕上げ部分を虐めないように養生しないといけません。

職長クラスは理解していても一般職員が理解していないケースもあります。(新人など)

今回の火災は、他の火災と、どのような部分が異なって大きな災害となったのでしょうか。

それは、ウレタン断熱材にあります。

ウレタン断熱材は非常に可燃性の高い材質になります。

火種で着火すれば一瞬で燃え広がります。

スピードも速く、とても人力で消せるレベルではありません。

青い火で燃え広がります。

だからこそ、細心の注意が必要なんです。

一般の方が、このウレタン断熱材を見るケースは殆どないと思いますが、

一般の分譲マンション等ですとエアコンの埋設配管がある場合には外壁に面した

箇所であれば点検口から見える事もあります。

私も見た事がありますが、点検口を開けたところにウレタン断熱材がある場所では、

「火気厳禁」と赤字で書かれていた事もありました。

仕上がったマンションなのに「何故?」と思われた方も居ると思いますが、

頭の悪いエアコン職人も居るんですよ。

さっきの点検口ですが埋設してある配管を接続する為にあるのですが、

その接続方法が2種類あるんです。

1つは正解で「ユニオン」と呼ばれる配管を接続する為の材料があります。

これは通常の配管接続と同じ「フレア加工」によるフレア接続になります。

そんなに高価な部材ではありませんが、それなりにはします。

また、エアコンは高圧低圧と2本の配管がありますのでフレア加工も

4個必要になります。

時間や手間を考えても相当の時間と労力です。

本来はこれで良いのですが面倒だな、とか、費用をケチろう、などと

考えると抜け道があるんです。

本来は業務用エアコンのように太い配管で行うのですが、同じ配管接続でも

ユニオンを使用せず「タダ」で、できる方法もあるんです。

エキスパンション加工と言って既存の配管をひと回り太く加工して継ぐ方法です。

継いだ箇所はアセチレンバーナーで「ロウ付け」加工を行います。

これて接続は問題ありません。(物理的)

この点検口内にウレタン断熱材がある場合には当然「火気厳禁」ですので

アセチレンが使用できません。

また、竣工した建物内も火気厳禁です。

当然ですがウレタンが無くても火事を誘発してしまいます。

冗談のような話しですが過去に実際に有った話しです。

火事には至りませんでしたが火種がフローリングに落ちて焦げた状況でした。

費用や労力を惜しんで駄目な工事を行う職人が居るんだと言う事を覚えておいてください。

話しが飛んでしまいましたが、今回は鉄骨材を溶断(バーナーで切断)する際に出た

火種がウレタン断熱材に引火してしまったようです。

実際の状況は判りませんが耐熱性のシートで養生していれば概ね防げたのかと思います。

暑い中の作業なんで面倒かもしれませんが怠ると大惨事になってしまいます。

どんな作業にも注意が必要です。

私たちも気を付けて作業を行います。


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