スタッフブログ

2018年、何かと騒がれている免震機能の油圧ダンパーについて

油圧ダンパーの何が問題なのか?

ニュースを見るからに察するのは油圧ダンパーに関する検査工程での

不適切とある。

恐らく、設計上、決められている減衰力の検査を省いたのであろう。

だから、ダンパー機能自体が全て削がれている訳では無さそうだ。

もし、ダンパー機能がゼロであれば免震機構により建物は一般のものより

揺れが大きいが、それを制御する事ができない訳だから揺れがどんどん

加速して行く事になる。

これは恐ろしい現象である。

ある限界値を超えれば建物の構造部は破壊してしまう。

だけど、今回の話しは、そうではなさそうだ。

ダンパー機能である減衰力が規定値であるか?無いか?の議論である。

もっとも、これも問題ではあるが全く機能性が無い訳でもないので

今日明日の問題でも無いので、まずは安心して欲しい。

この減衰力とはダンパー内のシリンダー内部にオイルが充填してあり

そのオイルがバルブ(弁)を通じて各シリンダー内を行き来した抵抗により

機能を果たすもの。

この抵抗値が、いわゆる減衰力だ。

抵抗があるので地震の揺れに対して制御ができる。

ダンパーが無いと揺れが総じて徐々に大きくなる(振り子の原理)が

ダンパーの抵抗によりある一定の(設計上目指した)揺れに留まるようになる。

端的に言うと、揺れが大きくなりすぎる事を抑制しているのだ。

私は素人なので詳しくは書けないが、建物の大きさ(高さや面積、重量)により

揺れのモーメントが違ってくるので減衰力も合ったものが必要なはず。

その検査が省かれたのだろうと察する。(もちろん全てが削がれた訳では無いと思う)

あくまでも推測だが、減衰力が強すぎた場合は免震構造での揺れが規定値よりも

小さくなりダンパーに掛かる負担増になる、また建物の構造部にも負担が増すだろう。

その逆で減衰力が弱い場合も同様な事が想定できる。

因みに、このダンパーは一生物ではない。

地震大国である日本では大きな地震は良く起こるのでダンパーも

良く仕事をしている。

なのでオイルも劣化しますしバルブ(弁)も劣化摩耗します。

これでは減衰力も落ちてしまい規定値に足りなくなります。

と言う事は機能性が損なわれてしまう訳です。

なので一定の周期でメンテナンスが必要になります。

免震機構のゴムなども同様です。

実はこの油圧ダンパーってマンションだけでなく非常に身近なところにも

採用されています。

自動車やバイクの足回りであるサスペンション機構にも装備されています。

自動車のサスペンションと言うとスプリング(バネ)を想像しますが

スプリングだけで支えてしまうと段差で生じた衝撃が吸収できず

車が跳ねたりして暴れてしまいます。

それを制御するのがダンパー機構です。

このダンパーがあるから「ピョンピョン」跳ねずに乗り心地が良いのです。

車のダンパーは概ね車メーカーでは寿命は2年~3年と言ってます。

でも、ほとんどの方は交換された事が無いと思います。

はい、実は気が付かないのです。

完全に抜けたダンパーであればある程度、走行した後にダンパーを触ると

熱くありません。(抵抗が無いので)

機能しているダンパーは熱いので気を付けて触ってください。(自己責任で)

全てではありませんがダンパーについて簡単にはご理解頂けましたでしょうか。

大切な部品のひとつですがメンテが必要な部品(交換整備が可能なもの)なので

スペックに誤差があったとしても直す事のできる部品なので、ご安心ください。

規定値として検査済みのものと交換さえ終われば物件価値が下がる事はありません。
(もともとメンテが必要なものなので)

逆に、修繕費の足りない免震マンションでメンテしていない方が物件価値は下りますね。

日時:2018年11月13日 18:09
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洗濯物干し竿を掛ける天井からのフックの取付について

すみません、フックの名称を書いた方が分かり易いのですが

製造会社には問題が無いので省かせていただきました。

察して頂けると助かります。

これも良く問い合わせがあります。

確かにあると便利ですよね。

で、本題ですが弊社では後付けを請けておりません。

何故って?懸念材料があるからです。

まず、取付についてですが販売しているオプション業者でも

天井下地に取り付けますと言います。

もっとも、そこしかありませんが・・・。

天井下地とは、天井ボードを支える下地になります。

概ね天井スラブ(コンクリート)から吊り木(若しくは軽鉄)を

下げて木下地(若しくは軽鉄)を軸状に組みます。

そこに概ね9.5ミリ厚の石膏ボードを貼ります。
(これにクロスを貼ったものが天井仕上りです)

※壁は12ミリ厚のボードですが天井は強度よりも重量優先で9.5ミリ厚です。

上記の軸状に組んだ木下地(若しくは軽鉄)へフックを取り付ける訳ですが

もちろんビスは食いますので取付自体は問題なく可能です。

問題なのは洗濯物です。

脱水している洗濯物でも水分を含んでますので重量は相当あります。

その重量が予想を超えている天井下地に掛かる訳ですから

時間経過と共に歪曲してくる懸念が多くあるんです。

※実際に他社様施工のもので歪んだ天井を見た事があります。

その後、売主さんを通して施工会社さんへ修理依頼をしたところ、

許容を超えた荷重が掛かった事が理由の為、無償修理はできないとの事。

(そりゃそうでしょうね)

そもそも、洗濯物を掛ける事を前提とした重量配分ではなく

天井ボードを支える事を前提とした重量配分の下地なんです。

但し、例外もあります。

後付けオプションではできませんが建築オプションで一部可能な場合があります。

建築オプションとは、マンションの建設中に行うオプションです。

そのため、天井下地を一部改良してフックの重量を考慮した下地を

形成してフックを取り付ける場合です。

この場合は概ね天井スラブからアンカーボルトで全ネジを下ろし、

フック用の下地を軽鉄で形成するケースが多いです。

この工法であればフックが原因で天井が歪曲する事も無いと思います。

他社さんで工事を予定している方は是非一度検討してみてください。

日時:2018年10月22日 19:07
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新築分譲マンション、完成済なのに引き渡さないのは何故?

通常は、建物が完成し役所の検査が完了すれば

早く区分所有者へ引き渡したいはず。

施工会社は建設中には多額の保険に加入していますが

売主へ引き渡すと同時に保険は解約となり、

今度は売主が保険に加入します。

区分所有者へ引き渡す前に火災や地震などで被害に

合わないとも言えないのです。

上記を考えれば通常、区分所有者へ引き渡される当日に

施工会社から売主に引き渡され数時間後には区分所有者へ

引き渡されます。

これですと売主の所有時間は僅かなので保険には加入せずに済みます。
(経費削減)

しかし、この当たり前の事がなされない事があります。

建物は完成し竣工済検査も完了しているのにも関わらず

区分所有者に引き渡されない事があります。

これには大人の事情があるんです。

と、その前に構図を説明しましょう。

マンションの区分所有権を購入した方は自分を「お客」と

認識していますが契約している売主は、お客と見ていない場合があります。

特に大手デベロッパーともなりますと売主である事業主のお客は

「株主」なんです。

※いち従業員は、もちろんご契約者様を「お客」と認識していますよ。

会社である上層部は、ご契約者ではなく株主を見て商売しています。

上場企業は株主の為に経営陣が会社経営しています。

では、株主は何を要求しているのでしょうか。

「配当金」です。

これは業績により配当金が決まりますので

当然、業績アップが望ましい訳です。

しかし、簡単に業績が上がる訳はありません。

なので決めた目標金額を達成(100%)が当面の目標です。

もし事業年度の途中で目標金額に達成してしまうような

状況になったら、どうでしょうか。

そのまま普通に行けば目標金額の150%とかに到達してしまうでしょう。

それはそれいいのですが、来年の目標が更に高い金額になってしまいます。

それで、来年は未達成では困るんです。(株主に怒られます)

なので売上を調整して年度末に丁度100%の売上になるようにするんです。

なので、建物が完成していても契約者へは引き渡しを先延ばしにして

新規事業年度で引き渡しをして売上を経常します。

このパターン以外にも、1期、2期、3期と契約時期でも

引き渡し時期が異なるパターンもあります。

目標金額は年度別以外に、四半期決算があります。

大手ですと4月1日から始まり6月9月12月と四半期決算があります。

四半期決算ごとに目標がありますので、達成如何によって

ご契約者様ごとの引き渡しスケジュールが異なるんです。

って、普通のマンション購入者さんはビックリしました??

いったい何処見て売ってるんだと。

更に売上や事業資金に余裕のある超大手企業となりますと

マンションの販売スピードも調整します。

あまり早く売れてしまうと早く売上経常するようになってしまうので

遅くしたい場合には価格を釣り上げて余り売れないようにします。

で、最終的に自分達が売りたい時期に売るんです。

普通は完成したマンションで契約したら早く入居したいですよね。

そんな他人の売上云々に付き合わされて遅くに引き渡される。

私なら耐えられません。

末端の実際に所有される区分所有者様に向いた商売をしてもらいたいものです。

日時:2018年9月29日 10:14
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オーダーミラーの欠き込み製作施工について

最近オプション会で案内しているせいか問い合わせが多いので

ブログでも説明をさせて頂きます。

オーダーミラー(以下ミラー)の製作施工ですが弊社ではスイッチやコンセント部分は、

欠き込み加工(スイッチやコンセント部分をくり抜く)を推奨しておりません。
(製作自体は問題無くできます)

主な理由ですが、将来に渡り加工した部分が非常に割れやすくなります。

良く見るのはアパレル店などでは柱などに貼ったミラーがコンセントや

スイッチの部分を欠き込んで全面にミラーを貼っていると思います。

これパッと見、カッコイイですが良く見るとプレートの内側が少し見えて(反射して)

微妙な時もあります。(それはさておいて)

問題は、ミラー(ガラス素材)は加工した部分に荷重が掛かると割れやすいです。

特に四隅以外に「くり抜いた」部分は弱いんです。

なので施工する際は取付物(電気器具等)が直接ミラーに接触しないように気を付けます。
(絶縁します)

それでも割れる時は割れます。

実際に施工途中で割れる時もあります。

当然ですがガラスや陶器は割れ物ですから保証がありません。

引き渡し後に割れた場合には実費(費用は全てお客様負担)にて是正するようになります。

まず、ミラーですが簡単に剥がれては危険なので頑丈に貼り付けていますので

剥がす際は、ミラーを割ったり、状況によりワイヤーを裏に回して剥がす事になりますが

通常は、下地の石膏ボードにもダメージが及びますのでコチラも是正の対象となるケースがあります。

どうですか?費用も結構掛かりますが面倒ですよね。

上記の事から弊社ではミラーの「くり抜き」加工は推奨しておりません。

製作施工は可能ですが検討中の方は是非一度ご相談ください。

宜しくお願い致します。

日時:2018年7月23日 14:08
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既存の蛇口に付いてるけど浄水器って必要なの?

最近の新築マンションでは、殆ど既存の混合水栓に浄水機能がついてますね。

この浄水機能で効果は十分なんでしょうか?

もちろん、それなりの効果はありますよね、無いと詐欺になってしまいます。

効果についてはピンキリです。

もちろん、そうですよね、数千円のものから数十万円のものまでありますから

全てが同じ効果である訳がありません。

最近では格安のウォーターサーバーが流行なので浄水能力に皆さん期待が

薄いんですよ。

人それぞれですが飲用の水だけが安全なら、それで良いのでしょうか。

もちろん予算が豊富にあり野菜を洗ったり麺類を茹でたりする水も

ウォーターサーバーの水を使用しますか?

しないですよね、勿体ない。はい、そうです。

話しが逸れてしまいましたが蛇口に付いている浄水カートリッジで

果たして何がどれだけ浄水できるのでしょうか?

概ね塩素臭と大きな錆び等のゴミくらいしか除去できません。

そのカートリッジに幾らお使いですか?

数千円を数か月に数回の交換ですよね?

なら、ウォーターサーバーも辞めて、ちゃんとした浄水能力のある

浄水器を設置しましょう。

専用の水栓を設けたビルトイン式もあります。

ちゃんとした浄水器は除去できるものも多いです。

先程書いた残留塩素やカビ、ゴミはもちろんの事、溶解したものも

除去できるものもあります。

初期投資は多少あるもののランニングコストは余り変わりません。

その代り安全な水が豊富に得られますので飲用以外にも

野菜を洗ったり、麺を茹でたり濯いだりも遠慮なくできます。

残留塩素も除去しますので野菜のビタミンも、ほとんど流れません。

蛇口に付属するものが悪いとは言いませんせんが性能差がある事と、

ウォーターサーバーだけでは食の安全が守れない事をご承知おきください。

詳しいご相談は是非弊社スタッフまで、お問い合わせください。

日時:2017年1月31日 09:48
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管理事務所へ工事申請??

新築マンションの場合、多くのお客様が一斉に入居されます。

また、その際に伴うインテリア工事なども多く行われます。

通常、引き渡し後は入居者様の都合で工事を行いますがリフォーム工事など

既存部分の撤去など比較的大きな工事の場合には管理組合への工事申請が

必要になってきます。

ですが最近では管理規約が細かくなっておりバルコニータイルや造作家具の工事も

工事の2週間前までに申請しなさいと言うルールができたマンションも存在するそうです。

では皆さん家電店で購入したエアコンも工事日の2週間前に申請しますか??

しないですよね。

エアコンの配管ですが外壁へ化粧カバーは取付ますか??

はい、取り付けますね。

これ管理規約違反になります。

外壁は躯体構造になっており穴あけは違反になります。

ですがどうでしょう、皆さん一斉入居時には「どさくさに紛れて」取付してますよね。

はい、それでいいと思います。

ですから引き渡し日からインテリア工事を希望される方は申請等が必要か管理事務所へ

聞いては駄目ですよ。

彼らはマニュアル通りにしか答えません。

聞かなければいいのです。

日時:2015年6月10日 15:30
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窓からの冷気や暑さを防ぐ最適なアイテムとは?

今は12月なので冷気についてのお話しですがマンション(特にリビング)の
窓は大きく冷気が部屋内まで伝わってきますね。
良く聞くお話しですが厚手のカーテンなら寒さをしのげるのでしょうか。

実は厚手のカーテンでしのげるのは日射による暑さだけなんです。
カーテンと窓ガラスは密着しておらず空気の断熱ができないからです。

概ね部屋内の温度は隣接する壁や窓の輻射熱によって決まります。
よって窓ガラスは外気温度に左右される為、冬季は窓ガラスを伝って冷気が
部屋へ入ります。
ここで通常暖房を入れ部屋内の温度を上昇させる訳ですが今度は部屋内の温度が
上昇する為、外気と触れている窓ガラスの温度が温度差により結露が生じます。

これらを解消するには内窓(二重サッシ)が最適です。

内窓を入れる事により外気と部屋内の間に新たに空気層が生まれます。
この空気層により「ある程度」部屋内と外気温度の調和がとれ結露の抑制も
断熱効果もある訳です。

通常は内窓のガラスを単板ガラスで施工してもかなり効果はありますが
更に性能を求めるのであれば複層ガラスにする事により効果はアップします。

最初の初期投資はある程度必要ですが効果をもたらすのにエネルギーを
必要としませんので省エネ効果は抜群です。

ちなみに店長の自宅にも設置しておりますが寝室なんかは暖房を入れていません。
(毎年冬季に暖房は入れていません。)

内窓効果で温かいマンションライフを実現してみませんか?

日時:2012年12月13日 13:20
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バルコニータイルの施工方法は置き敷きになります

どこのオプション販売会でも同じだと思いますがバルコニーは共用部になりますので
頑丈な施工はできません。

一番多いリクエストは高さを部屋側と同じにしてフラットして欲しい。
通常バルコニーの土間は外側にある側溝に向かって傾斜している為フラットにするには
側溝付近の高さを相当上げなければなりません。

物理的には可能な作業です。
バルコニーの土間へ根太を引き高さを揃えてベニヤを捨て貼りし上に置くだけです。
もちろん長尺のウッドデッキであればビスで固定もできます。

しかしここで管理規約の問題がでてきます。
共用部である部分に施工する事がはたして許されるか。
一般的には簡易的に置かれるもので必要があれば簡単に撤去できるものに限定されると思います。

これは修繕などが発生した場合にトラブルになり易いです。

またバルコニーの手摺は高さに問題があり、この高さは消防法でも定められています。
(数値は各自治体で差があるかもしれません)
手摺付近の高さを上げた場合には実質手摺の高さが低くなり消防法に違反する事例にも
なる懸念があります。
何らかの状況により発覚した場合は強制的に撤去をしなければならなくなるかもしれません。

このような事にならないような施工法でご案内をしております。
置き敷きとはタイルユニットを置き数枚をジョイントして繋げて行き施工するものです。
(高さは調整ができませんので、高くも低くもできません)

お気持ちは良く判りますがご自身の為でもありますので、
どうかご理解頂きます様お願い申し上げます。

日時:2012年9月 6日 18:18
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エコカラットの上にエアコンを設置できる?

こちらは稀にあるケースです。
概ねエアコンは下り天井の上か窓上の面に取付箇所があります。

エコカラットは壁に目立てした接着剤に圧着して貼り付けます。
これで概ね接着剤がエコカラットに密着しますが100%ではありません。

また施工する面は概ねボード面が多いです。
ボード面は叩いたり押したりすると判りますが「動きます」
※たわみます。

エコカラットはタイルですの殆んどたわみませんので割れてしまいます。

仮にコンクリート面であってもお薦めはできませんね。
接着剤が100%の面で圧着されていない限り割れる懸念が多いからです。

ではエコカラットをどのように施工したらいいでしょうか?

お薦めは先にエアコン(室内機)を設置してからエアコンを避けるように
エコカラットを貼るしかありません。

下記の施工例写真はエアコンを設置してからエコカラットを貼っています。
是非参考にお考え下さい。

e_22.JPG

日時:2012年8月27日 15:42
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エコカラットを剥がす事できる??

既に貼ってあるエコカラットを剥がす事はできますか??

と稀にお客様より相談があります。

答えは「はい、できます。」

厳密に言うと造作壁の場合はボードごと剥がれる事もあります。


1枚だけ剥がせますか?の質問には「難しいです」とお答えしています。
エコカラットの施工は通常「突きつけ」と言いまして
エコカラット同士に目地を付けず当てて貼っています。
その為、剥がす時に隣のエコカラットも概ねヒビが入ってしまい
数枚を剥がすようになってしまいます。
(剥がす際に大きな音もでますので事前に近隣さんへ通達が必須です)

オプション会のコーディネーターさんの中には施工の内容を
良く知らず簡単に剥がせますと仰っている事も見受けられます。

硬く重いエコカラットが簡単に剥がれてしまっては危ないですよね?
専用の接着剤で貼りますと、まず剥がれる事はありません。

ですので弊社では意味がないので剥がれに対する保証制度を謳っていません。
でも保証をお付けする事でお客様が安心するのであれば
5年間くらいの保証書をお付けしようかと考えています。

但しエコカラットは焼き物ですので製造時期が異なると同じ商品でも
微妙に色が違いますので1枚だけ貼り替えても元には戻らないんです。

また廃版になったりすると取り寄せもできないので難しいですね。
定番のエコカラットですとありそうですが・・・。

ですので保証に頼る前に「しっかり」施工できるショップでお買い求めください。

日時:2012年8月18日 11:33
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オーダー食器棚の面材合わせ

マンションオプション販売会で斡旋している食器棚は当然キッチン合わせですが
オプション会でないとできない訳ではありません。
(オプション業者が嘘を言っている場合もあります)
概ね分譲マンションの場合はキッチンメーカーのオリジナル化粧面材を
使用する事はまずありません。
大手メーカー(化粧面材の)さんのものをコーディネートしており一般ルートでも
入手ができるのがほとんどです。
一部取っ手金物やカウンター材など入手困難なものもたしかにありますが
ほとんど似たもので対応する事は可能です。
諦めずご相談下さい。

日時:2012年7月24日 19:18
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